전세사기 안 당하는 법｜보증금 날리기 전 꼭 봐야 할 계약 체크리스트 9가지

전세 사기 안당하는법: 계약 전·중·후 꼭 확인할 체크리스트

혹시 이런 생각 해보신 적 없으신가요?

“전세금이 너무 큰데 괜찮을까?”
“등기부등본을 봐도 뭐가 위험한지 모르겠어.”
“중개사가 괜찮다고 하면 믿어도 되는 걸까?”

전세 계약은 단순히 집을 빌리는 일이 아닙니다.
내 돈 수천만 원, 많게는 수억 원을 맡기는 일입니다.

그래서 전세 사기 안당하는법의 핵심은 좋은 집을 찾는 것보다 위험한 집을 걸러내는 것입니다.

오늘 글을 끝까지 읽으시면 계약 전, 계약 시, 계약 후에 무엇을 확인해야 하는지 초등학생도 이해할 만큼 쉽게 정리할 수 있습니다. 💡

🚨 전세 사기는 왜 생길까?

전세금이 집값과 너무 비슷하면 위험합니다

전세 사기는 보증금이 집값에 비해 너무 높을 때 위험이 커질 수 있습니다.

예를 들어 집값이 2억 원인데 전세보증금이 1억 9천만 원이라면 어떨까요?

집값이 조금만 떨어져도 집을 팔아 보증금을 돌려주기 어려울 수 있습니다.
이런 집을 흔히 깡통전세 위험이 있는 집이라고 부릅니다.

구분	쉬운 설명	위험도
전세가가 매매가보다 낮음	집값 여유가 있음	상대적으로 낮음
전세가가 매매가와 비슷함	집값 하락 시 보증금 위험	높음
전세가가 매매가보다 높음	보증금 반환 위험 큼	매우 높음
시세 확인이 어려운 신축빌라	적정 가격 판단 어려움	주의 필요
주변보다 전세가가 비싼 집	보증금 과다 가능성	주의 필요

🚨 해결방법은 계약 전 주변 실거래가와 전세 시세를 먼저 보는 것입니다.
집이 마음에 들어도 시세보다 전세금이 높으면 멈춰야 합니다.

집주인의 빚과 세금도 보증금보다 앞설 수 있습니다

전세 사기 예방에서 가장 중요한 것은 내 보증금보다 먼저 받을 사람이 있는지 확인하는 것입니다.

집에 근저당이 많거나, 집주인에게 체납 세금이 있으면 문제가 생길 수 있습니다.
집이 경매나 공매로 넘어가면 내 보증금이 뒤로 밀릴 수 있기 때문입니다.

국세청은 임대인의 미납국세가 등기사항증명서로 확인되지 않는 경우가 있어, 임차인이 미납국세 열람제도를 활용할 수 있다고 안내합니다. 임대차계약 체결 후 보증금이 1천만 원을 초과하면 임대인 동의 없이도 미납국세 열람 신청이 가능합니다. (국세청)

💡 해결방법은 등기부등본 + 미납국세 + 보증보험 가입 가능 여부를 함께 확인하는 것입니다.
하나만 보면 부족합니다.

💡 계약 전 확인해야 할 5가지

시세부터 확인해야 합니다

전세 계약 전에는 내가 보려는 집의 전세금이 주변 시세와 비슷한지 확인해야 합니다.

시세보다 너무 싸도 이상하고, 너무 비싸도 위험합니다.
특히 신축빌라나 다세대주택은 정확한 시세를 알기 어려워 더 조심해야 합니다.

확인 항목	보는 이유	해결방법
주변 전세 시세	전세금이 적정한지 확인	같은 동네, 같은 면적 비교
매매 시세	깡통전세 위험 확인	전세가율 계산
최근 실거래가	실제 거래 가격 확인	국토교통부 실거래가 확인
같은 건물 다른 호실	과한 보증금 여부 확인	중개사 2곳 이상 문의
신축빌라 시세	가격 부풀림 주의	보증보험 가능 여부 확인

전세금이 매매가에 너무 가까우면 위험합니다.
“신축이라 비싸요”라는 말만 듣고 계약하면 안 됩니다.

등기부등본을 꼭 확인해야 합니다

등기부등본은 집의 빚과 권리관계를 보여주는 가장 기본적인 서류입니다.

등기부등본에서는 소유자가 누구인지, 근저당이 있는지, 가압류가 있는지 확인할 수 있습니다.
정부24는 건물등기사항증명서를 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있다고 안내합니다. (정부24)

등기부등본 항목	확인할 내용	위험 신호
표제부	주소, 면적, 건물 정보	계약할 집과 주소가 다름
갑구	소유권, 가압류, 압류	소유권 분쟁, 압류
을구	근저당, 전세권 등	대출이 과도함
소유자 이름	계약자와 같은지 확인	집주인과 계약자가 다름
접수일자	최근 권리 변동 확인	계약 직전 근저당 설정

🚨 해결방법은 등기부등본을 계약 전, 잔금 전, 전입 전 최소 3번 확인하는 것입니다.
계약 전에는 깨끗했는데 잔금 전에 근저당이 생기는 경우도 조심해야 합니다.

집주인 정보도 확인해야 합니다

전세 계약 전에는 집주인이 보증 사고 이력이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

국토교통부는 2025년 5월 27일부터 임차인이 전세계약 체결 전 임대인의 HUG 전세금반환보증 가입주택 보유 건수, 보증 금지 대상 여부, 최근 3년 대위변제 발생 건수 등을 확인할 수 있도록 임대인 정보조회 제도를 확대 시행한다고 밝혔습니다. (대한민국 정책브리핑)

이 말은 쉽게 말해 이렇습니다.

집주인이 과거에 보증금을 못 돌려줘서 문제가 된 적이 있는지 확인할 수 있는 길이 생긴 것입니다.

💡 해결방법은 공인중개사를 통해 계약 의사를 확인하고, HUG 지사나 안심전세앱 등을 통해 조회 가능한 정보를 확인하는 것입니다.

🚨 전세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약

말보다 계약서 문장이 중요합니다

전세 계약에서는 구두 약속보다 계약서에 적힌 문장이 더 중요합니다.

“걱정하지 마세요.”
“잔금 치르면 근저당 말소해드릴게요.”
“보증보험 당연히 됩니다.”

이런 말만 믿으면 안 됩니다.
반드시 계약서 특약에 적어야 합니다.

필요한 특약	쉽게 말하면	왜 필요한가
잔금일 다음 날까지 권리변동 금지	새 대출 잡지 말 것	보증금 순위 보호
근저당 말소 조건	잔금과 동시에 대출 정리	선순위 위험 제거
보증보험 가입 불가 시 해제	보험 안 되면 계약 취소	보증금 보호
임대인 세금 체납 없음을 확인	체납 위험 방지	공매 위험 줄이기
위반 시 계약금 반환	문제 생기면 돈 돌려받기	분쟁 대비

🚨 해결방법은 계약서에 아래 문장을 넣는 것입니다.

“임대인은 잔금일 다음 날까지 본 주택에 새로운 근저당권, 가압류, 압류 등 임차인의 권리를 침해하는 행위를 하지 않는다.”

“전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.”

돈은 반드시 집주인 명의 계좌로 보내야 합니다

전세보증금은 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 입금해야 안전합니다.

대리인, 가족, 법인 직원, 중개사 계좌로 보내면 나중에 문제가 될 수 있습니다.
계약자와 소유자, 입금 계좌 명의가 모두 맞아야 합니다.

상황	위험도	해결방법
집주인 계좌로 입금	낮음	이체내역 보관
가족 계좌로 입금 요구	높음	거절
중개사 계좌로 입금 요구	높음	거절
현금 지급 요구	매우 높음	하지 않기
대리인 계약	주의	위임장, 인감증명서 확인

💡 해결방법은 계약금, 중도금, 잔금 모두 계좌이체로 남기는 것입니다.
영수증보다 은행 이체내역이 더 확실한 증거가 됩니다.

📌 전세보증보험은 선택이 아니라 안전장치입니다

가입 가능한 집인지 계약 전에 확인해야 합니다

전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 반환을 책임지는 안전장치입니다.

HUG는 전세보증금반환보증을 “집주인을 대신하여 전세보증금 반환을 책임지는 보증”이라고 설명합니다. HUG 기준 보증금은 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 5억 원 이하인 경우 신청 가능하다고 안내되어 있습니다. (OneStop)

확인 항목	이유	해결방법
보증보험 가입 가능 여부	보증금 보호 핵심	계약 전 HUG 확인
전세금 한도	지역별 한도 다름	수도권·비수도권 확인
집의 권리관계	근저당 많으면 제한 가능	등기부등본 확인
확정일자 계약서	제출 서류 필요	계약 즉시 확정일자
전입세대열람내역	선순위 임차인 확인	주민센터 발급

🚨 해결방법은 계약 후가 아니라 계약 전 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것입니다.
계약하고 나서 “보증보험이 안 됩니다”를 알면 늦습니다.

신청 기한을 놓치면 안 됩니다

전세보증금반환보증은 아무 때나 가입할 수 있는 것이 아닙니다.

HUG는 신규 전세계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 한다고 안내합니다. (OneStop)

쉽게 말하면 계약 후 너무 오래 미루면 가입이 어려울 수 있습니다.

💡 해결방법은 이사 후 바로 준비하는 것입니다.
전입신고, 확정일자, 보증금 이체내역, 주민등록등본, 전입세대열람내역 등을 미리 챙기세요.

🏠 계약 후 바로 해야 할 3가지

전입신고와 확정일자를 바로 해야 합니다

전입신고와 확정일자는 내 보증금을 지키는 기본 장치입니다.

생활법령정보는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생기며, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 본다고 안내합니다. 또한 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추면 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생길 수 있습니다. (이요법률)

쉽게 말하면 이렇습니다.

이사만 하면 부족합니다.
전입신고만 해도 부족합니다.
전입신고 + 확정일자 + 실제 거주가 함께 가야 합니다.

해야 할 일	언제 해야 하나	이유
이사	잔금일 당일	주택 인도 요건
전입신고	이사 당일	대항력 확보
확정일자	계약 직후 또는 이사 당일	우선변제권 확보
임대차신고	계약일로부터 30일 이내	신고 의무
보증보험 신청	가능한 빨리	보증금 보호

🚨 해결방법은 잔금일에 주민센터 일정을 같이 잡는 것입니다.
잔금 치르고 이사했다면 그날 바로 전입신고와 확정일자를 처리하세요.

주택임대차 신고도 놓치면 안 됩니다

주택 임대차 계약은 계약체결일로부터 30일 이내 신고해야 합니다.

생활법령정보는 주택 임대차 신고 기한이 계약체결일로부터 30일 이내이며, 기한을 넘기면 과태료 대상이 될 수 있다고 안내합니다. (이요법률)

주택 임대차 신고는 온라인 또는 주민센터에서 할 수 있습니다.
계약서를 제출하면 확정일자와 연결되는 경우도 있어 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

💡 해결방법은 계약서 작성일 기준으로 달력에 “임대차 신고 마감일”을 저장하는 것입니다.

📊 전세 사기 예방 체크리스트

계약 전·계약 시·계약 후로 나눠 확인하세요

전세 사기 예방은 한 번에 끝나는 일이 아니라 단계별로 확인해야 하는 일입니다.

단계	확인할 것	해결방법
계약 전	주변 시세	매매가와 전세가 비교
계약 전	등기부등본	갑구·을구 확인
계약 전	임대인 체납	미납국세 열람 활용
계약 전	보증보험 가능 여부	HUG 등 보증기관 확인
계약 시	공인중개사 정상 영업	등록 여부 확인
계약 시	임대인 신분	등기부 소유자와 비교
계약 시	특약 작성	권리변동 금지 문구 넣기
계약 시	입금 계좌	집주인 명의 계좌만 사용
계약 후	전입신고	이사 당일 처리
계약 후	확정일자	계약서에 바로 받기
계약 후	보증보험 가입	기한 내 신청
계약 후	등기부 재확인	잔금 전후 다시 보기

이 표를 하나씩 체크하면 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

이런 말이 나오면 바로 멈추세요

전세 계약에서 이상한 요구가 나오면 바로 계약을 멈추는 것이 안전합니다.

위험한 말	왜 위험한가	대처법
“등기부등본은 안 봐도 돼요”	권리관계 숨길 가능성	직접 발급
“보증보험은 나중에 해도 돼요”	가입 불가 가능성	계약 전 확인
“계약금은 제 계좌로 보내세요”	돈 흐름 불명확	집주인 계좌만
“집주인이 바빠서 못 와요”	대리 계약 위험	위임장 확인
“오늘 안 하면 다른 사람이 해요”	급하게 판단 유도	하루 멈추기
“근저당은 잔금 후 정리돼요”	말만 믿기 위험	특약 필수

🚨 해결방법은 “바로 계약하지 않기”입니다.
전세 계약은 급하게 할수록 위험합니다.

💡 이미 계약했다면 어떻게 해야 할까?

아직 잔금 전이라면 다시 확인하세요

계약을 이미 했더라도 잔금 전이라면 등기부등본과 보증보험 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.

계약 후 잔금 전 사이에 근저당이나 압류가 생길 수 있습니다.
그래서 잔금 당일 아침에도 등기부등본을 다시 보는 것이 좋습니다.

상황	해야 할 일
잔금 전	등기부등본 재확인
보증보험 미확인	즉시 보증기관 문의
특약 없음	중개사 통해 추가 합의 시도
집주인 계좌 불일치	입금 중단 후 확인
체납 의심	미납국세 열람 신청
불안한 점 있음	법률상담 또는 지자체 상담

문제가 의심되면 혼자 판단하지 마세요

전세 사기 의심 상황에서는 혼자 해결하려 하지 말고 상담을 받아야 합니다.

집주인이 연락을 피하거나, 보증보험 가입이 안 되거나, 등기부에 갑자기 권리가 생겼다면 빨리 움직여야 합니다.

전세피해지원센터, 대한법률구조공단, 지자체 상담창구 등을 통해 도움을 받을 수 있습니다.
이미 문제가 생겼다면 내용증명, 임차권등기명령, 보증보험 청구 등 상황별 절차가 달라질 수 있습니다.

💡 해결방법은 증거를 모으는 것입니다.
계약서, 등기부등본, 문자, 통화기록, 이체내역, 중개사 설명 자료를 모두 보관하세요.

🧾 전세 계약 전 마지막 확인표

이 표에서 하나라도 비어 있으면 계약을 미루세요

전세 계약은 마음에 드는 집을 고르는 일이 아니라 내 보증금을 지키는 절차입니다.

최종 질문	확인 여부
주변 시세보다 전세금이 과하지 않은가?	□
매매가와 전세가 차이가 충분한가?	□
등기부등본 갑구·을구를 확인했는가?	□
근저당, 압류, 가압류가 없는지 봤는가?	□
임대인과 등기부 소유자가 같은가?	□
집주인 명의 계좌로만 입금하는가?	□
미납국세 열람을 확인했는가?	□
전세보증보험 가입 가능 여부를 확인했는가?	□
권리변동 금지 특약을 넣었는가?	□
잔금 전 등기부를 다시 볼 계획이 있는가?	□
이사 당일 전입신고를 할 수 있는가?	□
확정일자를 받을 준비가 되었는가?	□

전세 사기를 피하는 가장 현실적인 방법은 어렵지 않습니다.
시세 확인, 등기부등본 확인, 보증보험 확인, 전입신고, 확정일자를 순서대로 지키는 것입니다.

조급한 계약보다 안전한 계약이 먼저입니다.
내 보증금은 내가 확인한 만큼 지킬 수 있습니다.

자주 묻는 질문

질문 1

Q. 전세 사기 안당하려면 가장 먼저 뭘 확인해야 하나요?
A. 가장 먼저 주변 시세와 등기부등본을 확인해야 합니다. 전세금이 매매가와 너무 비슷하거나, 등기부에 근저당·압류·가압류가 있으면 조심해야 합니다. 이후 전세보증보험 가입 가능 여부까지 확인하는 것이 안전합니다.

질문 2

Q. 전세보증보험에 가입하면 전세 사기를 완전히 막을 수 있나요?
A. 전세보증보험은 보증금을 지키는 중요한 안전장치지만 모든 위험을 완전히 없애는 것은 아닙니다. 가입 요건과 신청 기한이 있고, 집의 권리관계에 따라 가입이 거절될 수 있습니다. 그래서 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

질문 3

Q. 전세 계약 후 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?
A. 전입신고는 이사 당일 바로 하는 것이 좋고, 확정일자도 최대한 빨리 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자는 보증금을 보호하는 기본 절차입니다. 잔금 전후 등기부등본을 다시 확인하고, 전세보증보험 신청도 기한 안에 진행하는 것이 좋습니다.