담장 위치가 지적 경계와 일치하는지, 도로 접면과 통행권 문제가 없는지 확인합니다.
현장 담장과 등기 면적이 같아 보여도 실제 경계가 다르면 증축·재건축과 이웃 분쟁에 영향을 줄 수 있습니다. 오래된 주택가에서는 담장이 지적도상 경계와 어긋난 채 오랜 기간 유지된 경우가 드물지 않습니다.
경계가 어긋나 있으면 두 가지 문제가 생깁니다. 내 땅의 일부를 이웃이 쓰고 있거나, 반대로 내 건물의 일부가 이웃 땅을 넘어가 있을 수 있습니다. 후자의 경우 나중에 철거나 보상 요구를 받을 수 있습니다.
정확한 경계는 지적측량으로만 확인됩니다. 한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청하면 현장에 경계점을 표시받을 수 있습니다.
공부상 도로와 실제 통행로를 대조하고 사유지 통행, 공유지분, 미등기 건축물 여부를 확인합니다. 건축을 하려면 대지가 일정 너비 이상의 도로에 접해야 한다는 요건이 있습니다.
지금 차가 드나든다고 해서 건축법상 도로인 것은 아닙니다. 남의 땅을 오랫동안 통행로로 써 온 경우, 소유자가 바뀌면 통행을 막을 수 있고 건축 허가도 나지 않을 수 있습니다.
토지이음에서 지번을 조회하면 용도지역과 도로 관련 표시를 볼 수 있고, 건축 가능 여부는 관할 구청 건축과에 구체적인 계획을 제시해 문의하는 것이 정확합니다.
미등기 건축물이나 위반건축물이 있으면 매수 후 이행강제금이나 철거 부담을 떠안게 됩니다. 건축물대장에서 위반건축물 표시를 확인해야 합니다.
경계가 불명확하면 계약 특약에 측량과 하자 책임을 넣고 잔금 전 해결 조건을 구체적으로 적습니다. 누가 측량 비용을 부담하는지, 경계 침범이 확인되면 어떻게 처리하는지를 문장으로 남겨야 합니다.
측량 결과 면적이 등기부와 다르면 대금을 조정할지, 계약을 해제할지도 미리 정해둡니다. 결과가 나온 뒤에 협의하려 하면 합의가 어려워집니다.
이 글은 절차를 정리한 것으로 개별 사안의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 금액이 큰 거래이므로 계약 전 전문가의 검토를 받는 편이 안전합니다.
오래된 단독주택가는 눈으로 보이는 현장 담장과 등기상 면적이 일치해 보여도 실제 경계가 어긋난 경우가 적지 않게 존재합니다. 이 상태로 매매가 이루어지면 내 땅의 일부를 이웃이 점유하고 있거나 내 건물 일부가 이웃 땅을 침범하는 상황이 발생할 수 있습니다. 건물의 일부가 타인 토지를 넘어간 경우 향후 철거 요구를 받거나 보상 책임을 떠안게 됩니다.
이러한 토지 경계 침범은 증축이나 재건축을 추진할 때 직접적인 분쟁으로 이어지며 사업 진행을 가로막는 장애물이 됩니다. 눈대중이나 짐작으로 경계를 믿어서는 안 되며 공식적인 절차를 통해 확정해야만 향후 벌어질 법적 공방과 재산권 침해를 사전에 차단할 수 있습니다.
차가 드나드는 현장 통행로가 있다고 해서 곧바로 건축법상 적법한 도로로 인정되는 것은 아닙니다. 공부상 도로와 실제 통행로를 철저히 대조해야 하며 타인 소유의 토지를 통행로로 써온 경우 소유자 변경 시 통행이 차단되거나 건축 허가가 막힐 위험이 있습니다. 토지이음에서 지번을 조회해 용도지역과 도로 관련 표시를 확인하고 위반건축물 여부를 따져봐야 합니다.
경계가 불명확한 상태에서 거래를 진행한다면 계약 특약에 구체적인 조건을 명시해야 합니다. 측량 비용의 주체와 경계 침범 확인 시의 처리 방식을 문장으로 남기고 면적 차이에 따른 대금 조정이나 계약 해제 조건을 미리 정해두지 않으면 추후 협의가 극도로 어려워집니다.
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