부모 집에 5년 공짜로 살면 증여세…13억1900만원이 과세 기준선

서울신문이 10월 5일 보도한 '세테크' 기사에 따르면, 부모 등 특수관계인 소유의 집에 대가 없이 산다고 해서 전부 증여세를 내는 것은 아니다. 상속세 및 증여세법은 타인의 부동산을 무상으로 써서 얻은 경제적 이익을 증여로 보고 세금을 매기는데, 시세가 13억 1900만원을 넘는 집에서 5년을 공짜로 살아야 비로소 과세선을 넘는다.

시세의 2%를 5년치로 쪼개 할인하면 9856만원

국세청이 부동산 무상사용 이익을 계산하는 방식은 이렇다. 먼저 집값의 연 2%를 1년간 누리는 임대료 가치로 본다. 이 금액을 5년치로 모아 현재가치로 할인하면, 1억원은 7581만원 수준으로 깎인다. 시세 13억원짜리 아파트에 5년간 공짜로 산다고 하면, 5년치 무상사용 이익은 9856만원으로 계산돼 과세 기준인 1억원에 못 미친다.

이 계산을 거꾸로 풀면 5년치 이익이 정확히 1억원이 되는 집값은 13억 1900만원이다. 이보다 비싼 집에서 공짜로 살면 증여세 신고 대상에 들어간다.

16억원 아파트에 살았다가 1400만원대 고지서를 받은 사례

서울신문이 소개한 사례를 보면 이 기준이 실제로 어떻게 작동하는지 드러난다. 서울 용산구의 한 아파트(입주 당시 시세 16억원)에 자녀가 들어가 살았는데, 부모가 집을 비워준 대가를 받지 않았다는 이유로 국세청이 1400만원대 증여세를 통보했다. 16억원짜리 집의 5년치 무상사용 이익은 1억 2130만원으로 계산돼 과세 기준을 넘었기 때문이다.

집을 사거나 명의를 옮긴 것도 아니고 그저 부모 소유 집에 들어가 살았을 뿐인데도 세금이 나온 셈이다.

부모와 한집에 살면 과세 대상이 아니다

다만 예외가 있다. 집주인과 사용자가 한집에서 같이 사는 경우는 세법상 '부동산 무상사용'으로 보지 않아 증여세 대상에서 빠진다.

또 무상사용 이익은 실제로 거주를 시작한 날을 기준으로 5년 단위로 다시 계산되는 구조여서, 첫 5년을 넘겨 계속 산다면 그 시점 시세를 새로 적용해 두 번째 5년치 이익을 따진다. 집값이 그사이 올랐다면 처음에는 넘지 않았던 과세 기준을 두 번째 주기에서 넘을 수도 있다.

집값부터 확인하고, 신고 기한은 석 달이다

국세청은 증여세 신고기한을 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내로 안내하고 있다. 부모 명의 집에 공짜로 들어가 살 계획이거나 이미 살고 있다면, 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 시세로 해당 집의 현재 시세부터 확인하는 게 먼저다.

시세가 13억 1900만원에 가깝거나 넘는다면 국세청 홈택스의 증여세 자동계산 코너로 5년치 무상사용 이익을 직접 가늠해 보고, 액수가 1억원에 걸쳐 있다면 거주를 시작하기 전에 가까운 세무서나 세무사와 상담해 신고 여부를 미리 정리해 두는 편이 세금 고지서를 받고 놀라는 것보다 낫다.