입주 물량 보도에는 서로 다른 숫자가 섞여 있다. 예정·준공·실입주를 구분해 읽는 방법을 정리했다.
새 아파트 입주가 늘어도 위치·면적과 보증금 수준이 수요와 맞지 않으면 지역 평균가격은 다르게 움직인다. 게다가 보도에 쓰이는 '입주 물량'은 자료마다 정의가 다르다.
입주 예정 물량은 사업 일정에 따라 앞으로 입주가 예정된 가구 수다. 공사 지연이나 사업 변경으로 바뀔 수 있는 계획 숫자다. 준공(사용승인) 실적은 실제로 사용승인이 난 가구 수로, 행정 절차가 끝난 확정 숫자다.
실입주는 또 다르다. 사용승인이 나도 잔금을 치르지 못하거나 임차인을 구하지 못해 비어 있는 가구가 있다. 이 차이가 클 때 전세 시장에는 물량이 늘었는데 실제 이사는 늦게 일어난다.
준공(사용승인) 실적과 인허가·착공 실적은 국토교통부 주택통계에서 월별로 공표된다. 지역별로 나뉘어 있어 전국 평균과 자기 지역을 비교할 수 있다.
입주자 모집공고와 입주 예정일은 청약홈과 각 사업 주체의 공고문에서 확인할 수 있다. 입주 예정일이 변경되면 변경 공고가 다시 나온다.
미분양과 준공 후 미분양은 성격이 다르다. 준공 후 미분양은 이미 지어졌는데 팔리지 않은 물량이라 지역 시장에 더 직접적인 부담이 된다. 두 숫자를 나눠 봐야 한다.
입주 물량의 영향은 시·군·구 단위보다 좁은 생활권에서 나타난다. 같은 구 안에서도 새 단지가 몰린 동네의 전세 가격은 크게 눌리고, 몇 킬로미터 떨어진 곳은 거의 영향을 받지 않는 경우가 있다.
면적과 유형도 갈림길이다. 소형 위주 물량이 늘어도 중대형 수요는 그대로일 수 있다. 임대인이라면 자기 물건과 같은 면적·유형의 물량이 얼마나 나오는지를 봐야 한다.
전세 계약 만기가 입주 물량이 몰리는 시기와 겹치는지도 실질적인 확인 항목이다. 겹친다면 재계약 조건을 미리 협의하거나 이사 일정을 앞당길 여지를 만들어 두는 편이 낫다.
① 보도의 숫자가 예정·준공·실입주 가운데 무엇인지 확인한다. ② 국토교통부 주택통계에서 지역별 준공 실적을 본다. ③ 준공 후 미분양을 따로 확인한다. ④ 자기 생활권과 같은 면적대의 물량을 본다.
입주 예정 물량은 계획치라 자주 바뀐다. 인용할 때는 어느 시점에 발표된 계획인지 함께 적어야 한다.
보도에 등장하는 입주 물량은 자료의 성격에 따라 서로 다른 의미를 지닌다. 입주 예정 물량은 앞으로 예정된 가구 수를 뜻하나 사업 일정이나 공사 지연에 따라 변경될 수 있는 계획 숫자다. 반면 준공 실적은 실제로 사용승인이 떨어져 행정 절차가 마무리된 확정 숫자에 해당한다.
그러나 사용승인이 난 상태라 하더라도 잔금을 치르지 못하거나 임차인을 구하지 못해 비어 있는 가구가 존재하므로 실제 이사가 일어나는 실입주와는 차이가 발생한다. 이 격차가 벌어지면 시장에서는 공급 지표와 체감 현황 사이에 괴리가 생길 수밖에 없다.
입주 물량의 파급력은 넓은 행정구역 단위보다 더 좁은 생활권 안에서 뚜렷하게 나타난다. 같은 구 안에서도 새 단지가 집중된 동네는 전세 가격이 눌리는 반면 몇 킬로미터 떨어진 곳은 영향이 적을 수 있어, 임대인은 자기 물건과 같은 면적과 유형의 물량을 세밀하게 따져봐야 한다.
또한 미분양과 준공 후 미분양은 성격이 달라 이미 지어졌으나 팔리지 않은 준공 후 미분양이 지역 시장에 더 직접적인 부담을 준다. 따라서 국토교통부 주택통계의 지역별 준공 실적과 함께 이러한 미분양 숫자를 나누어 살펴보는 접근이 필요하다.
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