부동산 대출 규제가 바뀔 때 실수요자가 다시 짤 자금표

부동산 금융정책이 바뀌면 ‘얼마까지 빌릴 수 있는가’에 관심이 몰립니다. 그러나 실제 계약에서는 규정상 최대한도와 은행 심사 결과, 잔금일의 소득·금리 조건이 모두 다를 수 있습니다. 한도를 자금으로 확정해 놓기 전에 여러 시나리오를 준비해야 합니다.

계약 날짜별로 필요한 현금을 적습니다

시점	주요 금액	확인할 위험
계약	계약금	대출 불가 시 계약 해제 조건
중도	중도금·기존 보증금	대출 실행 시기와 이자
잔금	잔금·취득비용	최종 심사와 등기 일정

취득 관련 세금, 중개보수, 법무비용, 이사·수리비는 매매가격 밖에서 필요합니다. 현재 집의 매도대금이나 전세보증금 반환이 늦어지는 경우도 별도 시나리오로 계산합니다.

공식 규정과 은행 심사를 구분합니다

LTV와 DSR 같은 규정은 상한의 한 요소일 뿐 개인별 신용, 소득 증빙, 기존 부채, 주택과 지역 조건에 따라 실제 가능액이 줄어들 수 있습니다. 계약 전에 여러 금융회사의 사전 상담을 받고 서면 자료를 보관하세요.

금리 1%포인트 충격을 적용합니다

대출 실행 시점까지 금리가 달라질 수 있으므로 현재 제시금리와 더 높은 금리에서 월 상환액을 계산합니다. 원리금에 관리비와 보유세, 보험료를 더한 총 주거비가 소득 감소 상황에서도 유지 가능한지 확인합니다.

특약은 모호하지 않게 협의합니다

대출이 나오지 않을 때 계약금 처리와 해제 조건은 계약서 문구에 따라 분쟁이 생길 수 있습니다. ‘대출 불가 시 해제’처럼 넓은 표현만 쓰지 말고 대상 대출, 신청기한, 귀책사유와 증빙 방식을 중개사·전문가와 구체적으로 검토합니다.

대출 가능액은 자산이 아닙니다. 계약 날짜마다 실제로 들어오고 나가는 현금을 기준으로 집을 살 수 있는지 판단해야 합니다.