주택담보대출 고정·변동·혼합금리 비교하는 법

주택담보대출은 금액과 기간이 길어 작은 금리 차이도 총이자에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 변동금리가 현재 낮아 보여도 재산정일에 부담이 커질 수 있고 고정금리는 안정성의 가격이 포함될 수 있습니다. 상품 이름보다 실제 약정 구조와 가계의 버틸 힘을 봐야 합니다.

고정되는 기간을 정확히 확인합니다

고정금리라고 표시돼도 전체 만기가 아니라 일정 기간 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형일 수 있습니다. 기준금리 종류, 가산금리, 우대금리와 다음 재산정일을 약정서에서 확인하고 우대조건 종료 가능성을 표시합니다.

세 가지 금리로 월 납입액을 시험합니다

현재 금리, 1%포인트 상승, 2%포인트 상승 시 원리금을 계산합니다. 여기에 관리비와 보유세, 수선비를 더해 주거비가 세후소득에서 차지하는 비율과 비상자금으로 버틸 수 있는 개월 수를 확인합니다.

중도상환과 갈아타기 비용을 더합니다

대출을 일찍 갚거나 다른 상품으로 옮길 때 수수료, 인지비용, 보증료와 새 우대조건이 생길 수 있습니다. 낮은 금리 차이가 이전비용을 회수하는 데 몇 개월 걸리는지 손익분기점을 계산합니다.

금리 전망보다 가계 계획을 기준으로 고릅니다

소득이 안정적이고 현금여유가 크면 변동을 감당할 수 있지만 출산·은퇴·이직이 예정돼 있다면 상환액의 예측 가능성이 더 중요할 수 있습니다. 최저금리보다 나쁜 상황에서도 연체하지 않는 구조를 선택합니다.

실행한 뒤에 점검할 시점

고정 기간이 끝나기 몇 달 전이 첫 점검 시점입니다. 이때 어떤 금리로 전환되는지, 재약정이나 갈아타기가 가능한지 확인해야 선택지가 생깁니다. 만기일이 다가온 뒤에 알아보면 시간에 쫓겨 조건을 비교하기 어렵습니다.

금리 조정 주기가 돌아오는 달도 표시해 둡니다. 변동금리는 정해진 주기마다 기준금리에 따라 바뀌므로, 그 시점의 월 납입액을 미리 계산해 두면 가계 계획을 조정할 여유가 생깁니다.

중도상환수수료가 사라지는 시점도 확인합니다. 대체로 실행 후 일정 기간이 지나면 면제되므로, 여윳돈으로 일부를 갚거나 다른 상품으로 옮기는 판단은 그 이후에 하는 편이 유리할 수 있습니다. 조건은 상품마다 다르니 약정서에서 직접 확인합니다.

금리가 바뀌면 월 상환액이 얼마나 달라지나

원금 1억원, 30년 만기, 원리금균등 상환을 가정하고 금리만 바꿔 계산했습니다. 실제 대출은 원금과 기간이 다르므로 자기 조건으로 다시 계산해야 하지만, 금리 1퍼센트포인트가 어느 정도 무게인지는 이 표로 가늠할 수 있습니다.

금리가 3퍼센트에서 4퍼센트로 1퍼센트포인트 오르면 월 상환액은 55,811원 늘어나지만, 30년 동안 더 내는 이자는 2천만원이 넘습니다. 매달의 차이는 작아 보여도 기간이 길면 총액이 크게 벌어집니다.

변동금리를 고를 때는 지금의 월 상환액이 아니라 이 표에서 두세 칸 아래 금액을 감당할 수 있는지로 판단하는 편이 안전합니다.