청약에 당첨되면 분양가보다 자금 일정이 문제가 된다. 중도금 금리까지 넣어 계산하는 방법을 정리했다.
중도금 대출 가능 안내가 금리·한도와 잔금대출 전환을 보장하지 않는다. 청약 당첨 뒤 계약금·중도금·잔금이 겹치면 표시 분양가보다 금융비용이 커질 수 있다.
중도금 무이자와 이자후불제는 다르다. 무이자는 사업 주체가 이자를 부담하는 것이고, 이자후불제는 입주할 때 그동안의 이자를 한꺼번에 내는 방식이다.
잔금 대출은 입주 시점의 시세와 규제, 본인 소득을 기준으로 다시 심사된다. 계약 당시의 계산이 그대로 유지된다고 가정하면 어긋날 수 있다.
청약자는 옵션·취득세·이사비를 더하고 금리 상승 시나리오를 계산해야 한다. 발코니 확장과 시스템에어컨 같은 옵션은 분양가에 포함되지 않는 경우가 많다.
여기에 취득세와 등기 비용, 관리비 예치금, 이사비와 초기 인테리어 비용이 더해진다. 이 항목들이 빠진 계획은 잔금 단계에서 부족해진다.
시점별로 표를 만들어 날짜와 금액, 그 돈의 출처를 적으면 어느 시기에 부족한지 바로 보인다.
입주자모집공고와 금융기관 협약, 자신의 DSR 한도를 확인한다. 협약 대출이라도 개인의 소득과 기존 부채에 따라 한도가 정해진다.
금리가 1%포인트 올랐을 때의 총이자와 월 상환액을 미리 계산해 두면 감당 가능한 범위인지 판단할 수 있다.
① 계약금·중도금·잔금의 날짜와 금액을 표로 만든다. ② 옵션·세금·부대비용을 더한다. ③ 각 시점의 자금 출처를 적는다. ④ 금리가 오른 경우로 다시 계산한다.
규제와 대출 조건은 잔금 시점에 달라질 수 있다. 계산 기준의 시점을 적어둬야 한다.
표시된 분양가만 믿고 청약에 나섰다가는 실제 입주 시점에 예상치 못한 금융비용에 부딪히기 쉽다. 중도금 대출 안내는 금리와 한도, 그리고 나중에 잔금대출로 전환되는 것까지 보장하지 않으므로 계약금과 중도금, 잔금이 겹치는 시기를 철저하게 따져봐야 한다. 특히 사업 주체가 이자를 부담하는 무이자 조건과 입주 때 한꺼번에 이자를 내는 이자후불제는 비용 부담의 성격이 완전히 다르다.
['입주 시점의 잔금 대출은 계약 당시와는 다른 기준으로 다시 심사된다. 규제와 시세뿐만 아니라 본인의 소득 조건까지 반영해 재심사가 이루어지기 때문에, 계약할 때 계산했던 자금 흐름이 입주 때까지 그대로 유지될 것이라고 단정하면 계획이 어긋나게 된다.']
기본 분양가 외에도 실제로 지출되는 비용을 빠짐없이 더해야 자금 부족을 막을 수 있다. 발코니 확장이나 시스템에어컨 같은 옵션 비용은 분양가에 포함되지 않는 경우가 많으며, 여기에 취득세, 등기 비용, 관리비 예치금, 이사비와 초기 인테리어 비용까지 합산해야 정확한 필요 자금이 나온다. 시점별로 날짜와 금액, 자금 출처를 적은 표를 만들면 어느 시기에 돈이 부족한지 눈으로 직접 확인할 수 있다.
['금융기관 협약을 통한 대출이라도 개인의 소득과 기존 부채에 따라 한도가 달라지므로 입주자모집공고와 본인의 DSR 한도를 꼼꼼히 확인해야 한다. 금리가 1퍼센트포인트 올랐을 때 늘어나는 총이자와 매달 갚아야 하는 월 상환액을 미리 계산해 두면, 향후 금리가 상승하더라도 자신이 감당할 수 있는 범주 내에 있는지 객관적으로 판단할 수 있다.']
기사의 수치와 제도는 아래 원문을 기준으로 확인했습니다. 적용 시점에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.