주택계약 특약, 정책 변경보다 권리변동을 먼저 막아야

정책 변경보다 권리변동

해제조건과 비용부담이 모호하면 대출 미승인 때 분쟁이 생길 수 있다. 계약일과 잔금일 사이 대출·세제가 바뀔 수 있지만 등기·근저당 변동도 직접적인 위험이다.

제도 변경은 예고와 시행 절차를 거치지만, 매도인이 잔금 전에 근저당을 새로 설정하는 것은 바로 일어난다. 그러면 매수인이 인수해야 할 권리가 늘어난다.

그래서 특약에는 잔금일까지 새로운 권리를 설정하지 않는다는 조항을 넣는 것이 일반적이다.

최신 등기부와 대출확인서 받기

매수인은 최신 등기부와 대출확인서를 받고 권리변동 금지 특약을 검토해야 한다. 등기사항전부증명서는 발급 시각 기준의 자료이므로 잔금 직전에 다시 발급해 비교한다.

대출을 끼고 사는 경우에는 금융회사의 대출 가능 여부를 서면으로 확인해 두는 편이 안전하다. 구두 안내는 나중에 증명하기 어렵다.

대출이 승인되지 않았을 때의 처리도 특약에 적는다. 어떤 사유일 때 해제할 수 있는지, 계약금은 언제까지 어떻게 반환하는지를 문장으로 남겨야 한다.

권리변동 금지 특약 검토하기

계약 직전 등기부와 시행 중 법령, 중개대상물 확인설명서를 확인한다. 확인설명서에는 중개인이 확인한 권리관계와 시설 상태가 적히므로 설명과 다른 부분이 있으면 그 자리에서 정정을 요청한다.

잔금 지급과 소유권 이전 등기를 같은 날 처리하는 것이 원칙이다. 순서가 어긋나면 위험이 생긴다.

권리변동을 막는 조항을 확인한다

① 계약 전 등기부와 확인설명서를 확인한다. ② 권리변동 금지 특약과 해제 조건을 넣는다. ③ 대출 가능 여부를 서면으로 받는다. ④ 잔금 직전 등기부를 다시 발급해 비교한다.

이 글은 절차를 정리한 것으로 개별 사안의 법률 판단을 대신하지 않는다.

등기부등본과 대출 여부로 따져보는 잔금일 전의 위험 요인

정책이나 세제가 바뀌는 것보다 매도인이 잔금 전에 새로운 근저당을 설정하는 권리변동이 매수인에게는 더 직접적인 위험이 될 수 있다. 제도가 바뀔 때는 예고와 시행 절차를 거치지만, 매도인이 잔금 전에 새롭게 근저당을 설정하는 일은 곧바로 일어나며 이로 인해 매수인이 인수해야 할 권리가 늘어나게 된다. 이러한 위험을 막기 위해 계약일과 잔금일 사이에는 새로운 권리를 설정하지 않는다는 조항을 특약에 넣는 것이 일반적이다.

매수인은 계약 직전에 최신 등기부와 대출확인서를 받아보고 권리변동 금지 특약을 철저히 검토해야 한다. 등기사항전부증명서는 발급된 시각을 기준으로 한 자료이기 때문에 잔금 직전에 다시 발급하여 이전 자료와 비교해 보아야 한다. 특히 대출을 끼고 주택을 매수하는 경우에는 금융회사의 대출 가능 여부를 구두가 아닌 서면으로 미리 확인해 두어야 나중에 분쟁이 생겼을 때 증명하기가 수월해진다.

대출 미승인과 권리관계 분쟁을 예방하는 특약 작성법

대출이 최종적으로 승인되지 않았을 때의 처리 방식도 특약에 명확하게 적어두어야 한다. 구체적으로 어떤 사유가 발생했을 때 계약을 해제할 수 있는지, 이미 납부한 계약금은 언제까지 어떤 방식으로 반환하는지를 모두 문장으로 남겨야 나중에 대출 미승인으로 인한 분쟁을 막을 수 있다. 또한 계약 직전에는 중개대상물 확인설명서를 확인해야 하는데, 여기에는 중개인이 직접 확인한 권리관계와 시설 상태가 적히므로 설명 내용과 실제가 다른 부분이 있다면 그 자리에서 바로 정정을 요청해야 한다.

잔금 지급과 소유권 이전 등기는 같은 날에 처리하는 것이 원칙이며 이 순서가 어긋나게 되면 예상치 못한 위험이 생길 수 있다. 계약 전 등기부와 확인설명서를 꼼꼼히 확인하고, 권리변동 금지 특약과 명확한 해제 조건을 계약서에 담아야 한다. 아울러 대출 가능 여부를 반드시 서면으로 받고 잔금 직전에 등기부를 다시 발급해 비교하는 과정을 거쳐야 안전한 거래를 마칠 수 있다.