리츠 FFO·배당·자산가치를 연결해 보는 법

리츠의 순이익은 부동산 감가상각과 평가손익 때문에 실제 임대현금과 다르게 보일 수 있습니다. 높은 배당수익률도 주가 하락이나 일시적 자산매각에서 나온 것일 수 있습니다. FFO와 공실, 부채 만기, 자산가치를 연결해야 합니다.

FFO의 조정항목을 확인합니다

회사가 제시한 FFO 또는 유사 지표가 순이익에서 어떤 항목을 더하고 뺐는지 봅니다. 일회성 매각이익과 평가손익, 감가상각 처리 방식이 회사마다 다를 수 있어 정의를 확인하지 않고 비교하면 안 됩니다.

임대차 만기와 공실을 봅니다

현재 점유율뿐 아니라 주요 임차인 비중, 평균 임대차 잔존기간, 향후 2~3년 만기집중을 확인합니다. 한 임차인이 나가면 재임대 공사와 무상임대기간 때문에 현금흐름 회복이 늦을 수 있습니다.

금리와 차환 일정을 연결합니다

고정·변동금리 비중, 평균 조달금리, 만기별 부채와 담보조건을 봅니다. 자산가치가 하락하면 담보인정비율과 차환 조건이 불리해질 수 있어 단순히 기준금리 방향만 보지 않습니다.

배당의 현금 커버리지를 계산합니다

연간 배당지급액을 반복 가능한 FFO와 비교하고 자산매각이나 신규 차입 없이는 유지하기 어려운지 확인합니다. 보수적인 공실과 금리 상승 시나리오에서도 배당 여력이 남는지 시험합니다.