상가 임차보증금 보호와 권리금 계약을 분리하는 법

상가를 계약할 때 보증금과 권리금을 한 덩어리로 생각하기 쉽지만 법적 상대방과 회수 구조가 다릅니다. 보증금은 임대인과 임대차계약의 문제이고 권리금은 종전 임차인과 시설·영업가치 거래일 수 있습니다. 각각의 증빙과 위험을 따로 확인해야 합니다.

보증금 보호요건을 확인합니다

점유와 사업자등록, 확정일자 등 적용 요건과 시점을 최신 법령에서 확인합니다. 지역과 환산보증금 범위에 따라 보호 내용이 달라질 수 있으므로 계약금 전 건물 주소와 보증금·월세를 기준으로 검토합니다.

선순위권리와 건물가치를 봅니다

등기부의 근저당과 압류, 신탁을 확인하고 건물 매각 시 보증금 회수 가능성을 보수적으로 계산합니다. 집합상가라면 호실 소유와 대지권, 공용부분 체납도 확인합니다.

권리금의 구성과 인수대상을 적습니다

시설, 집기, 영업권, 거래처와 재고를 항목별로 나누고 소유권과 작동상태를 확인합니다. 허가와 프랜차이즈 계약이 새 임차인에게 승계되는지, 임대인이 신규임차인과 계약할 의사가 있는지 서면으로 확인합니다.

매출과 비용을 독립적으로 검증합니다

종전 임차인의 매출자료를 세금 신고, 카드매출, 배달 정산과 대조하고 계절성을 봅니다. 임대료, 관리비, 인건비, 원가, 플랫폼 수수료와 시설교체비를 뺀 후 권리금 회수기간을 계산합니다.