전월세 안심신탁 9월 모집…보증금 2억원 사례에서 따질 비용

국토교통부와 주택도시보증공사는 임대인·임차인·HUG가 3자 계약을 맺는 전월세 안심신탁을 추진한다고 밝혔다. 서울신문과 동아일보는 임차인이 보증금을 HUG에 예치하고 계약 종료 때 HUG에서 직접 돌려받는 구조와 9월 모집 일정을 공통으로 전했다.

보증금은 임대인이 아니라 HUG가 관리한다

HUG는 예치된 보증금을 주택공급 관련 보증부 금융 등에 운용하고 임대인에게 연 4%대 약정수익을 매달 지급할 계획이다. 임차인은 보증금 반환 위험과 별도 반환보증료 부담을 줄일 수 있다. 다만 구체적인 약정수익률과 세제는 최종 공고에서 확정된다.

월 21만원 절감은 가정이 붙은 사례다

공식 설명은 매매가 3억원, 전세금 2억원인 서울 연립·다세대 주택에서 전세금의 80%를 연 3.97%로 대출받는 상황을 가정했다. 보증금 1000만원에 월세 74만원을 내는 경우보다 월 주거비가 약 21만원 줄 수 있다는 계산이다. 실제 대출금리와 보증금 규모가 다르면 결과도 달라진다.

모든 주택과 계약이 자동 승인되지는 않는다

시세 20억원 이하 주택이 우선 대상이고, 시세 대비 보증금이 과도하거나 불법 건축물인 경우 가입이 거절될 수 있다. 임차인은 등기부와 건축물대장, 선순위 권리, 신탁계약의 반환 조건을 직접 확인해야 한다.

모집공고에서 확인할 항목

9월 공고가 나오면 대상 지역과 주택, 약정수익률, 중도해지, 공실 수익 지급, 대출 연계와 세제 적용을 확인한다. 500가구 시범 공급과 일반 민간 계약의 조건이 같다고 가정하지 말고 HUG 안심전세포털의 공식 계약서와 설명자료를 기준으로 판단해야 한다.

신탁계약에서는 보증금 반환 주체만큼 반환 시점과 분쟁 처리 절차가 중요하다. 임대차 종료 통보 기한, 계약 갱신, 수선비와 관리비 정산, 임대인 변경 때 권리관계가 어떻게 이어지는지 조항을 읽어야 한다. 공인중개사의 설명과 HUG 공식 계약서가 다르면 구두 약속이 아니라 서면 특약과 공식 답변을 우선한다.

국토부와 HUG의 삼자 계약 구조와 예치금 운용 방식

국토교통부와 주택도시보증공사는 임대인과 임차인, 그리고 HUG가 함께 3자 계약을 맺는 전월세 안심신탁 제도를 추진한다. 이 구조에서 임차인은 계약이 끝날 때 집주인이 아니라 HUG로부터 보증금을 직접 돌려받게 되며, 보증금 자체도 집주인이 아니라 HUG가 직접 관리하는 형태를 띤다.

HUG는 이렇게 예치받은 보증금을 주택공급 관련 보증부 금융 등에 활용하여 운용한다. 이 과정에서 임대인에게는 연 4%대의 약정수익을 매달 지급할 계획을 세우고 있으나, 구체적인 약정수익률과 세제 관련 사항은 최종 공고가 나와야 확정된다.

보증금 2억원 사례의 주거비 절감 가정과 가입 제한 요건

보증금 2억원 사례에서 언급된 월 21만원 절감 수치는 특정 조건을 가정해 산출된 결과다. 매매가 3억원이며 전세금 2억원인 서울 연립 및 다세대 주택을 기준으로, 전세금의 80%를 연 3.97%로 대출받는 상황을 상정했다. 보증금 1000만원에 월세 74만원을 부담하는 경우와 비교해 주거비가 줄어든다는 계산이지만, 실제 대출금리와 보증금 규모가 다르면 수치도 달라진다.

모든 주택과 계약이 자동으로 승인되는 것은 아니므로 주의가 필요하다. 시세 20억원 이하 주택이 우선 적용 대상이며, 시세 대비 보증금이 지나치게 높거나 불법 건축물에 해당하는 경우에는 가입이 거절될 수 있다. 따라서 임차인은 HUG 안심전세포털의 공식 자료를 바탕으로 선순위 권리와 신탁계약의 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다.