상업용 부동산 수익률 계산에서 공실을 빼먹으면 안 되는 이유

상가나 소형 오피스의 광고에는 보증금과 월세를 매매가격으로 나눈 수익률이 강조됩니다. 하지만 임차인이 항상 있고 모든 비용을 임차인이 부담한다는 가정은 현실과 다릅니다. 투자 판단에는 실제로 주인에게 남는 순영업소득과 대출 상환 후 현금흐름이 필요합니다.

표면 수익률에서 시작하되 멈추지 않습니다

표면 임대수익률 = 연간 임대료 ÷ 실제 투입 매입금액

실제 투입금액에는 매매가격뿐 아니라 취득 관련 세금, 중개보수, 법무비, 초기 수리비가 포함됩니다. 보증금을 매입자금에서 뺄 때는 향후 반환 의무도 함께 고려해야 합니다.

공실률을 보수적으로 반영합니다

최근 1년간 비어 있지 않았다고 앞으로도 계속 임대되는 것은 아닙니다. 해당 건물과 주변 유사 매물의 공실 기간, 임차 업종의 교체 빈도, 신규 공급을 확인합니다. 임차인이 바뀔 때 발생하는 중개보수와 인테리어 지원 기간도 공실 비용에 포함해야 합니다.

주인이 부담하는 비용을 뺍니다

재산 관련 세금과 보험료 또한, 공용부 관리비 중 소유자 부담분 또한, 승강기·냉난방·외벽 등 장기 수선비 또한, 미납 임대료와 법률 비용 또한, 임대관리 위탁 수수료

순영업소득 = 유효 임대수입 - 운영비용

대출 상환과 금리 변화를 시험합니다

순영업소득이 이자와 원금 상환액을 충분히 감당하는지 확인합니다. 변동금리가 오르고 임대료가 일정 기간 들어오지 않는 상황을 동시에 가정해야 합니다. 한 달 흑자가 아니라 1년 단위의 현금흐름을 보세요.

매각이 늦어질 가능성을 포함합니다

주택보다 거래 빈도가 낮은 상업용 부동산은 원하는 시점에 팔기 어려울 수 있습니다. 매각까지 걸리는 기간, 공실 상태에서의 가격 할인, 양도 관련 세금과 중개비를 고려해 투자 기간을 정해야 합니다.

광고 수익률은 출발점입니다. 공실과 비용을 뺀 뒤에도 버틸 수 있는 현금흐름이 실제 투자 수익률입니다.