주담대 4% 후반 비중 14%…잔금 전 금리 1%포인트 충격 계산법

주택 매수 환경에서 금리와 대출 총량이 동시에 변수로 떠올랐다. 한국은행 통계를 인용한 시장 분석에서는 5월 예금은행 가계대출 가운데 연 4.5% 이상 5.0% 미만 구간의 비중이 약 14%로 제시됐다. 일부 시중은행의 주택담보대출 상단은 7%대까지 올라 잔금을 앞둔 차주의 불확실성이 커졌다.

평균금리보다 내가 받을 승인조건이 중요하다

동아일보는 금리 구간별 대출 비중과 수도권 거래량의 관계를, 서울신문은 은행별 총량관리와 한도 축소 사례를 보도했다. 두 기사는 시장 평균이 크게 움직이지 않아도 실제 신규 차주는 높은 금리와 줄어든 한도를 동시에 맞을 수 있다는 점을 보여준다.

대출 광고의 최저금리는 우대조건을 모두 충족한 일부 차주에게 적용될 수 있다. 매매계약 전에는 소득과 기존 부채, 주택가격을 반영한 사전상담을 받고, 잔금 직전에는 승인 유효기간과 실제 실행 가능한 한도를 다시 확인해야 한다.

1%포인트 상승을 월 상환액으로 바꾼다

예를 들어 3억원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 연 5%와 6%의 월 상환액 차이는 단순히 원금의 1%를 12로 나눈 값과 다르다. 금융감독원 계산기나 은행 상환표에 대출금액, 기간, 상환방식을 넣어 비교해야 한다.

변동금리는 코픽스 등 기준금리와 가산금리, 우대금리로 구성된다. 변경주기가 6개월인지 1년인지, 고정기간이 끝난 뒤 어떤 기준으로 전환되는지 확인한다. 중도상환수수료가 남아 있다면 갈아타기 이익에서 차감해야 한다.

잔금 계획은 대출 지연까지 포함한다

계약금과 중도금을 이미 지급했더라도 은행 한도가 자동 보장되는 것은 아니다. 잔금일에 필요한 자기자금, 취득 관련 세금, 중개비와 이사비를 합산하고, 대출이 줄었을 때 메울 수 있는 안전한 자금원을 미리 정해야 한다.

집값 전망은 매수 시점을 설명하는 참고자료일 뿐 상환능력을 대신하지 않는다. 금리가 1%포인트 오르고 소득이 줄어도 생활비와 비상자금을 유지할 수 있는지 확인한 뒤 계약 규모를 결정하는 편이 안전하다.

예금은행 가계대출 금리 구간별 비중과 7%대 상단이 주는 부담

한국은행 통계를 인용한 시장 분석에 따르면 5월 예금은행 가계대출 중 연 4.5% 이상 5.0% 미만 구간 비중은 약 14%로 나타났다. 평균적인 수치가 이렇다 해도 일부 시중은행의 주택담보대출 상단은 이미 7%대까지 올라간 상태다. 동아일보와 서울신문 보도가 전하듯, 시장 전체의 평균 금리가 크게 움직이지 않는 것처럼 보여도 실제 신규 차주가 마주하는 현실은 다를 수 있다. 은행별 총량관리와 한도 축소 사례가 겹치면서 매수자는 높은 금리와 줄어든 한도를 동시에 맞닥뜨린다.

광고에 등장하는 최저금리는 우대조건을 모두 충족하는 일부 차주에게만 적용되는 경우가 많다. 따라서 매매계약 전에는 소득과 기존 부채, 주택가격을 반영해 사전상담을 거쳐야 한다. 잔금을 앞둔 시점에는 승인 유효기간과 실제 실행 가능한 한도를 다시 살펴봐야 하며, 평균금리보다는 본인이 직접 받는 승인조건이 실질적인 상환 부담을 좌우한다는 점을 기억해야 한다.

금리 1%포인트 상승과 대출 지연 변수를 반영한 자금 계획

금리가 1%포인트 오를 때 월 상환액이 얼마나 늘어나는지 파악하는 과정은 필수적이다. 예를 들어 3억원을 30년 기간 동안 원리금균등분할상환 방식으로 빌릴 때 연 5% 금리와 6% 금리의 월 상환액 차이는 단순하게 원금의 1%를 12로 나눈 값과 다르다. 금융감독원 계산기나 은행 상환표를 활용해 정확한 대출금액과 기간, 상환방식을 대입해 비교해야 한다. 변동금리의 경우 코픽스 등 기준금리와 가산금리, 우대금리의 구성을 확인하고 변경주기가 6개월인지 1년인지 따져보아야 한다.

잔금 계획을 세울 때는 대출 지연 가능성까지 반드시 포함해야 한다. 계약금과 중도금을 이미 냈다고 해서 은행 한도가 자동으로 보장되지는 않으므로 잔금일에 필요한 자기자금과 취득세 등의 세금, 중개비와 이사비를 합산해야 한다. 대출이 예상보다 줄어들 경우를 대비해 메울 수 있는 안전한 자금원을 미리 마련해 두는 편이 안전하다. 집값 전망은 매수 시점을 결정하는 참고자료일 뿐이므로, 금리가 오르고 소득이 줄어도 생활비와 비상자금을 유지할 수 있는지 점검한 뒤 계약 규모를 정해야 한다.