도시계획 발표가 곧 사업 확정은 아니다. 절차마다 무엇이 정해지는지 단계별로 정리했다.
정비사업 분담금은 공사비뿐 아니라 일반분양 수입, 금융비용과 사업기간에 따라 바뀐다. 그리고 이 값들은 사업 절차가 진행되면서 하나씩 확정된다. 초기 단계의 숫자는 대부분 가정이다.
재개발·재건축의 일반적인 순서는 정비기본계획, 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합 설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주와 철거, 착공, 분양, 준공과 이전고시로 이어진다.
구역 지정 단계에서는 대상 범위만 정해진다. 조합 설립 단계에서는 사업 주체가 생긴다. 사업시행인가에서 건축 계획과 규모가 정해지고, 관리처분계획인가에서 비로소 조합원별 권리와 분담금이 정해진다.
구역 지정과 인가 사실은 지방자치단체의 고시로 공개된다. 시·군·구청 고시·공고란과 지자체 공보에서 확인할 수 있고, 각 시·도의 정비사업 공개 시스템에서도 진행 단계를 볼 수 있다.
조합 설립 이후에는 총회 자료와 조합 정관, 예산·결산 자료가 조합원 열람 대상이 된다. 정비사업은 관련 자료의 공개 의무가 법에 정해져 있어, 공개되지 않는 항목이 있다면 그 자체를 확인할 필요가 있다.
사업시행인가 이후에는 건축 계획과 세대수, 임대주택 비율 같은 조건이 확정된다. 이 단계의 자료가 있어야 일반분양 물량을 가늠할 수 있다.
절차가 늦어지면 세 가지가 함께 나빠진다. 사업비 대출 이자가 쌓이고, 공사비 단가가 오르고, 분양 시점의 시장이 달라진다.
반대로 절차가 빨라도 분양 시장이 나쁘면 일반분양 수입이 줄어 분담금이 늘 수 있다. 속도만으로 사업성이 좋아지지는 않는다.
조합 내부의 분쟁이나 소송도 일정에 직접 영향을 준다. 인가 취소 소송이나 총회 결의 무효 소송이 진행 중이라면 그 결과에 따라 단계가 되돌아갈 수 있다.
이 글은 특정 사업에 대한 투자 판단을 권하지 않는다. 매수를 검토한다면 현재 어느 단계인지와 진행 중인 분쟁이 있는지를 먼저 확인해야 한다.
① 지자체 고시로 현재 단계를 확인한다. ② 정비사업 공개 시스템에서 조합 자료를 본다. ③ 사업시행인가 여부와 건축 계획을 확인한다. ④ 진행 중인 소송이 있는지 확인한다.
고시는 변경 고시로 내용이 바뀐다. 같은 사업명으로 이후 고시가 있는지 함께 검색해야 한다.
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