서울 마포구 도화동의 한 재개발 사업장이 자금난으로 멈춰선 지 3년 만에 되살아나 아파트 178세대를 짓고 있다. 금융위원회는 9월 17일 권대영 부위원장이 이 사업장을 찾아 한국자산관리공사(캠코) PF사업장 정상화 지원펀드의 성과를 점검했다고 밝혔다.
금융위에 따르면 이 사업장은 마포로1구역 제58-2지구 도시정비형 재개발사업으로, 서울 마포구 도화동 16-1외 2필지에 지하 4층~지상 20층 규모로 아파트 178세대와 근린생활시설을 짓는다. 2020년 부지를 매입하고 2022년 관리처분계획 인가까지 받았지만 금리 인상과 공사비 상승이 겹치며 본PF(본프로젝트파이낸싱) 전환에 실패해 사업이 멈춰 섰다.
캠코가 2023년 9월 조성한 1조1000억원 규모 PF사업장 정상화 지원펀드(캠코펀드) 가운데 신한자산운용이 운용하는 자금이 2024년 5월 이 사업장에 투입됐다. 투자액은 605억원(이 중 캠코 자금 275억원)으로, 약 3000억원 규모 사업 전체를 정상 궤도에 올렸다는 게 금융위 설명이다.
재구조화는 단순 자금 지원에 그치지 않았다. 캠코펀드는 기존 채권자였던 지역농협 등의 채권을 인수하고 신규 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 기존 시행사로부터 토지와 사업권을 확보했다. 이후 15개월에 걸쳐 정비계획을 도시형생활주택에서 수요가 높은 아파트로 바꾸고 시공사를 자이에스앤디로 새로 선정했다.
그 결과 2026년 2월 착공, 4월 분양이 이뤄졌다. 금융위는 일반청약 접수 결과 1순위 평균 경쟁률 79.99대 1로 전 평형이 마감됐다고 전했다. 공덕역 역세권이라는 입지와 공급 희소성이 흥행 배경으로 꼽혔으며, 준공은 2028년 12월로 예정돼 있다.
이번 사례는 지난 8월 13일 정부가 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'의 연장선에 있다. 당시 대책은 부동산PF 보증공급과 자금지원 규모를 기존 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 늘리고, 향후 3년간 연평균 보증 규모를 13조1000억원에서 28조7000억원으로 약 2.2배 확대하기로 했다. 재개발 조합 설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 제도 개선 방침도 함께 발표됐다.
대책은 캠코 PF사업장 정상화 지원펀드 3조원을 '마중물'로 삼아 2030년까지 수도권 재건축·재개발로 23만4000호를 착공하겠다는 목표도 담았다. 마포구 사업장은 이 구상이 실제로 작동한 사례로 소개된 셈이다. 다만 이는 8월에 나온 정책 방향이고, 조합 설립 동의율 완화 같은 개별 제도는 관련 법령 개정 절차를 거쳐야 시행 시점이 확정된다는 점은 구분해서 봐야 한다.
기존 캠코펀드는 2026년 9월 기준 8193억원을 투자 완료했고, 이 가운데 3730억원이 주거사업장에 들어가 약 3881호 주택 공급을 앞두고 있다. 정부는 10월 신규펀드 운용사 모집 공고를 내고 12월 선정을 마쳐 2027년 상반기까지 3조원(재정·민간 각 1조5000억원) 규모로 펀드를 조성할 계획이다. 이 가운데 60%를 주거사업장에 투자하면 최대 1만8000호가 추가로 공급될 수 있다고 금융위는 추산했다.
자금 조달이 막혀 멈춰 선 재건축·재개발 조합이라면 한국자산관리공사 부동산시장안정지원단이나 금융위원회 금융정책과 공고를 통해 신규펀드 운용사 모집 일정과 신청 조건을 확인할 수 있다. 금융감독원은 이미 수도권 325개 PF사업장을 밀착관리 대상으로 선정해 사업장별 담당자를 지정해 뒀다고 밝혔다. 다만 신규펀드는 아직 조성 전 단계여서, 실제 지원 여부와 규모는 운용사 선정과 펀드 조성 이후 사업장별 심사를 거쳐 정해진다.
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