10년 거주 1주택 양도 기본공제 2500만원안…계약 전 확인할 조건

동아일보와 한겨레는 정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안의 부동산 과세 변화를 보도했다. 장기거주 1주택자의 양도 기본공제 확대는 정부안에 포함됐지만 법률 개정과 국회 심사가 남아 있다.

‘10년 보유’가 아니라 거주 요건을 본다

보도된 안은 10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하, 1세대 1주택을 전제로 한다. 주민등록만으로 끝나는지, 실제 거주 판정과 일시적 2주택 처리 등은 법안과 하위 규정에서 확인해야 한다.

2500만원은 세액이 아니라 공제 기준이다

공제액이 곧 돌려받는 세금이라는 뜻은 아니다. 취득가액, 필요경비, 양도차익, 다른 공제와 세율을 순서대로 적용해 실제 세액이 정해진다. 특수관계인 거래 제외 등 예외도 확인해야 한다.

계약일보다 양도시기 판정이 중요할 수 있다

세제 개편은 시행일과 양도시기 기준에 따라 적용 여부가 갈린다. 잔금일과 등기일 중 어느 날을 기준으로 보는지, 경과조치가 있는지 확정 법령을 확인한 뒤 일정을 정해야 한다.

홈택스 계산만으로 판단하기 전에 취득·개량비 영수증과 거주기간 자료를 모은다. 정부안 발표 직후 계약을 바꾸기보다 국회 의결과 국세청 안내가 나온 뒤 세무 전문가에게 개별 사실관계를 확인하는 편이 안전하다.

공제 확대만 보고 매도 시기를 늦추면 보유세와 대출이자, 시장가격 변동이 더 커질 수 있다. 현행세법 기준 예상세액과 개정안 가정 세액을 나란히 계산하고, 기다리는 기간의 비용을 더해 비교해야 절세액을 순이익으로 오해하지 않는다. 계약 전에는 확정 법률을 다시 확인한다. 거주기간이 끊긴 적이 있다면 전입신고 이력과 임대차계약서를 함께 준비해 산정 기준을 세무서에 문의한다.

장기거주 요건과 2500만원 공제의 실질적 의미

정부가 발표한 2026년 세제개편안에 포함된 장기거주 1주택자 양도 기본공제 확대안은 10년 이상 거주와 양도가액 30억원 이하라는 전제 조건을 달고 있다. 단순 주민등록 기간으로 충족되는지 여부와 실제 거주 판정 방식, 그리고 일시적 2주택 처리 규정은 앞으로 진행될 국회 심사와 법안 확정 과정, 하위 규정을 통해 구체화된다. 따라서 계약을 서두르기보다 관련 법률의 세부 내용을 면밀히 살펴봐야 한다.

기사에서 언급된 2500만원은 최종적으로 돌려받는 세액이 아니라 양도소득세 산정 시 적용되는 공제 기준 금액을 뜻한다. 실제 납부할 세액은 취득가액과 필요경비, 양도차익 등을 거쳐 다른 공제 항목과 세율을 순서대로 적용한 뒤에야 확정된다. 특수관계인 간의 거래 등 예외 규정까지 함께 고려해야 하므로 공제액 숫자만 보고 세부담 감소를 단정해서는 안 된다.

계약 시기 조율과 세부 계산의 주의사항

세제 개편안은 시행일과 양도시기에 따라 실제 적용 여부가 달라지기 때문에 잔금일과 등기일 중 어떤 시점을 기준으로 삼는지 확정 법령을 통해 확인해야 한다. 정부안 발표 직후 곧바로 계약을 변경하기보다는 국회 의결과 국세청의 공식 안내를 기다린 뒤 세무 전문가와 상담하는 편이 안전하다. 홈택스 자동 계산에만 의존하지 말고 취득 및 개량비용 영수증과 거주기간 증빙 자료를 미리 확보하는 자세가 필요하다.

공제 확대 혜택만 바라보고 매도 시점을 무조건 늦추면 보유세 부담과 대출 이자 지출, 그리고 시장가격 변동 위험이 커질 수 있다. 현행 세법 기준 예상 세액과 개정안 가정 세액을 나란히 비교하고 대기 기간 발생하는 비용까지 따져봐야 절세액을 오해하지 않는다. 특히 거주 기간 중 공백이 있었다면 전입신고 이력과 임대차계약서를 지참해 세무서에 산정 기준을 직접 문의해야 한다.