노는 땅 세금 손질, 국세는 9월 3일 국회로·지방세는 23일까지 의견 접수

국토교통부는 8월 28일 배포한 설명자료에서 기업의 비업무용 토지에 대한 부담 합리화를 재정경제부·국토교통부·행정안전부 등 관계부처 태스크포스를 꾸려 추진하고 있다고 밝혔다. 같은 자료에서 정부는 이번 조치가 '징벌적 과세'는 아니라고 선을 그었다.

정부가 설명한 방향은 두 가지다. 생산활동과 무관하게 들고 있는 토지의 세 부담을 적정화하는 것, 그리고 재산세 관리체계를 합리화하는 것이다. 토지를 들고 있는 쪽에서는 어느 항목이 어느 법에 걸려 있고 언제 결론이 나는지를 나눠 봐야 한다.

종합합산 45억 원 위에서 세율이 한 칸 올라간다

국토교통부가 정리한 국세 쪽 내용은 세 줄로 요약된다. 종합합산토지는 과세표준 45억 원을 넘는 구간의 세율이 3%에서 4%로 올라간다. 비사업용 토지 양도차익에 붙는 법인세 추가과세 세율은 10%에서 20%로 상향된다.

관리체계 쪽도 함께 움직인다. 건축물 부속토지로 인정받는 기준이 토지가액 대비 건물가액 2% 이상에서 5% 이상으로 높아진다. 지금까지 낮은 세율이 적용되는 별도합산으로 분류되던 땅 가운데 일부가 종합합산으로 넘어갈 수 있다는 뜻이다.

여기에 별도합산 타당성평가제도가 새로 생기고, 개발사업에 대한 분리과세 적용 기한이 신설되며, 분리과세 대상에는 일몰이 적용된다. 한 번 낮은 세율을 받으면 계속 유지되던 구조에 기간이라는 조건이 붙는 셈이다.

지방세 쪽은 분리과세 시계에 기한을 달았다

행정안전부는 8월 26일 지방세발전위원회를 열고 2026년 지방세제 개편안을 발표했다. '지방세제 분야 비정상의 정상화' 항목에 비업무용 토지 과세 합리화가 들어 있다.

내용은 개발사업용 토지의 사업 추진을 서두르게 하는 쪽이다. 분리과세, 곧 저율과세를 받는 기간에 기한을 새로 두는데 주택건설 사업용 토지는 사업계획승인일부터 5년 이내로 제시됐다. 분리과세 대상 토지 전반에도 일몰 기한을 설정해 주기적으로 점검한다.

같은 개편안에는 사치성재산 관리 강화도 담겼다. 회원제 골프장 등 사치성재산에 대해 고율 분리과세 취지를 살리기 위해 토지의 공정시장가액비율을 70%에서 100%로 올린다. 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율이 올라가면 세액도 그만큼 따라 올라간다.

확정된 것은 아직 하나도 없다

두 갈래 모두 법률 개정이 필요하다. 재정경제부는 9월 1일 국무회의에서 11개 세법 개정법률안을 정부안으로 확정했고, 이 법안들은 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회에서 심사를 받는다. 국세기본법과 소득세법, 법인세법, 종합부동산세법 등이 여기에 들어간다.

실제로 정부안이 국회 심사 전에도 바뀔 수 있다는 사례는 이번 확정 과정에서 이미 나왔다. 종합부동산세는 부처협의와 입법예고를 거치면서 비거주 1주택 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 당초안이 12억 원 현행 유지로, 세부담 상한을 200%로 올리려던 안이 150% 현행 유지로 수정됐다.

지방세 쪽은 아직 그 앞 단계다. 지방세입 관계법률 개정안은 8월 27일부터 9월 23일까지 27일간 입법예고를 거친 뒤 법제처 심사와 국무회의 의결을 거쳐 10월 말 국회에 제출될 예정이다.

토지를 들고 있다면 이번 달에 할 수 있는 일

지방세 개정안은 의견을 낼 창구가 열려 있는 상태다. 행정안전부는 관보와 국민참여입법센터 누리집(opinion.lawmaking.go.kr)에서 개정 내용을 확인할 수 있고, 우편과 팩스, 국민참여입법센터를 통해 의견을 제출하면 된다고 안내했다. 마감은 9월 23일이다.

보유 중인 토지가 어느 과세 구분에 들어가 있는지부터 확인하는 것이 순서다. 종합합산인지 별도합산인지 분리과세인지에 따라 이번 개편안에서 영향을 받는 항목이 갈린다. 건축물이 서 있는 땅이라면 토지가액 대비 건물가액 비율이 새 기준인 5%를 넘는지가 갈림길이 된다.

국토교통부는 토지소유 현황 자료와 행정안전부·국세청의 과세자료를 연계해 비업무용 토지 관리를 강화하겠다고 밝혔다. 지금 세율이 몇 퍼센트가 될지를 미리 계산하기보다, 국회 심사 결과가 나오는 시점과 자기 땅의 과세 구분을 붙잡아 두는 편이 실익이 크다.