재개발 추가분담금 추정에서 비례율만 믿으면 안 되는 이유

재개발 투자에서 예상 추가분담금은 사업 초기 자료와 실제 관리처분 단계 사이에 크게 달라질 수 있습니다. 비례율이 높다는 설명만으로 부담이 적다고 단정하기 어렵고 종전자산평가와 공사비, 금융비용, 일반분양 성과가 함께 작용합니다.

권리가액의 출발점을 이해합니다

종전자산평가액에 비례율을 적용한 권리가액이 어떻게 산정되는지 조합 자료에서 확인합니다. 매입가격이 높다고 권리가액이 같은 비율로 높아지는 것은 아니며 감정평가 기준일과 이의절차를 봅니다.

조합원분양가와 선택평형을 봅니다

원하는 평형의 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 차액이 기본 분담금의 출발점이 됩니다. 옵션, 이주비 이자, 세금과 추가부담금은 별도로 발생할 수 있어 계약상한을 넉넉히 잡습니다.

공사비와 금융비용 상승을 반영합니다

설계변경, 원자재와 인건비, 공사기간 연장으로 사업비가 늘 수 있습니다. 시공계약의 물가연동과 공사비 검증, 대출금리와 사업지연 기간을 확인해 10%·20% 증가 시나리오를 만듭니다.

일반분양 수입의 불확실성을 봅니다

일반분양가와 물량, 분양시기와 시장상황이 사업수입을 좌우합니다. 기대 분양가가 낮아지거나 미분양이 발생하면 조합원 부담이 늘 수 있으므로 조합의 한 가지 숫자보다 범위로 계산합니다.