경매 임차인 대항력과 배당요구를 날짜순으로 보는 법

경매 물건의 최저가가 낮아 보여도 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하면 실제 취득비용이 크게 늘 수 있습니다. 권리분석은 용어 암기보다 각 권리의 날짜와 점유 현황, 배당절차를 같은 시간표에 놓는 작업입니다.

말소기준권리를 먼저 찾습니다

등기부의 근저당, 압류, 담보가등기 등 후보 가운데 기준이 되는 권리와 접수일을 확인합니다. 그보다 앞선 권리가 낙찰 뒤에도 남을 가능성이 있는지 사건기록과 관련 법령을 검토합니다.

임차인의 세 날짜를 정리합니다

점유 시작, 전입신고, 확정일자와 계약기간, 보증금을 확인합니다. 전입세대열람과 현황조사서만으로 실제 점유를 확정하지 않고 배당요구 종기와 배당신청 여부도 봅니다.

배당과 인수 가능성을 계산합니다

예상 매각대금에서 집행비용과 선순위채권을 차례로 뺀 뒤 임차인이 받을 배당을 보수적으로 추정합니다. 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 인수되는지 전문가 검토를 받습니다.

명도와 수리비를 총비용에 넣습니다

권리분석이 끝나도 실제 점유자와의 인도 협의, 체납관리비, 하자와 수리비가 남을 수 있습니다. 낙찰대금 대출의 실행조건과 잔금기한까지 포함해 입찰 상한가를 정합니다.

서류로 안 보이는 점유를 확인하는 법

현황조사서와 전입세대열람은 조사 시점의 기록입니다. 그 뒤에 사람이 바뀌었거나, 전입신고 없이 살고 있는 경우는 서류에 나타나지 않습니다. 그래서 현장을 직접 보는 절차가 필요합니다.

확인할 것은 몇 가지로 정해집니다. 우편함에 쌓인 우편물의 이름과 날짜, 계량기가 실제로 돌아가는지, 문 앞의 신발이나 생활 흔적입니다. 관리사무소에서는 관리비를 누가 내고 있는지와 체납액을 확인할 수 있습니다.

체납관리비는 낙찰자가 일부를 부담하게 되는 경우가 있어 금액을 미리 알아야 합니다. 다만 연체료와 전용부분 사용료의 처리는 사안마다 다르므로, 금액이 크면 입찰 전에 전문가 검토를 받는 편이 안전합니다.