상가 임대차 계약 전 매출보다 먼저 볼 권리와 비용

상가는 유동인구가 많아 보여도 원하는 업종의 영업이 가능하지 않거나 관리비와 원상복구 비용이 예상보다 크면 사업 수지가 무너질 수 있습니다. 임대차계약과 권리금계약, 영업 인허가를 별개의 문서로 확인해야 합니다.

건축물 용도와 업종 가능 여부를 확인합니다

건축물대장상 용도, 소방·주차·정화조와 배기·전력 용량이 업종 기준에 맞는지 관할 기관에 확인합니다. 임대인이 가능하다고 말해도 인허가가 보장되는 것은 아닙니다.

보증금 보호와 등기 권리를 봅니다

사업자등록, 점유와 확정일자 등 대항력·우선변제 관련 절차를 확인하고 건물의 근저당·압류와 선순위 보증금을 조사합니다. 적용 범위와 환산보증금 기준은 최신 법령을 봅니다.

권리금의 대상과 회수 조건을 적습니다

시설, 영업, 바닥권리금이 무엇을 포함하는지 목록과 사진으로 남깁니다. 임대인의 신규임차인 동의, 업종 제한, 시설 소유권과 계약 종료 때 권리금 회수 기회를 방해하는 사유를 검토합니다.

관리비와 원상복구를 견적에 넣습니다

관리비에 포함된 항목과 부가가치세, 냉난방 운영시간, 간판·주차비를 확인합니다. 철거·배관·전기 증설과 원상복구 범위를 도면과 사진으로 합의하세요.

바로 적용하는 점검 순서

첫째, 건축물대장과 관할기관에서 업종 가능성을 확인합니다.

둘째, 등기 권리와 보증금 보호 절차를 점검합니다.

셋째, 권리금 대상 시설을 사진·목록으로 인수합니다.

넷째, 관리비·공사·원상복구 견적을 사업 손익에 넣습니다.

생활 속 적용 예시

월세가 200만원이어도 관리비 80만원, 냉난방·주차 40만원, 시설 감가와 원상복구 적립 30만원이 필요하면 실제 점포 고정비는 350만원에 가깝습니다. 예상 매출이 아니라 메뉴별 기여이익으로 이 비용을 회수할 주문 수를 계산해야 합니다.

좋은 상가는 사람이 많아 보이는 곳이 아니라 합법적으로 영업하며 총 고정비를 감당할 수 있는 계약입니다.