등기부에 보이지 않는 다른 세입자 보증금까지 포함해 경매 시 회수 가능성을 추정합니다.
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라 다른 세대 보증금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 다세대주택은 호실별로 등기가 나뉘지만, 다가구는 건물 전체가 한 사람의 소유입니다.
경매로 넘어가면 매각 대금에서 순위에 따라 배당됩니다. 나보다 먼저 확정일자를 받은 임차인들의 보증금이 앞서 배당되므로, 늦게 들어간 세대는 남는 돈이 없을 수 있습니다.
그래서 다가구 전세에서는 등기부에 나오는 근저당만 보면 부족합니다. 등기부에 나타나지 않는 다른 임차인의 보증금까지 계산해야 합니다.
주택가액에서 선순위 근저당과 다른 임차인의 우선변제 보증금, 세금 위험을 차례로 뺍니다. 남는 금액이 내 보증금보다 적으면 위험한 계약입니다.
주택가액은 시세가 아니라 보수적인 낙찰가율을 적용한 값을 써야 합니다. 경매에서는 시세보다 낮게 낙찰되는 것이 일반적입니다.
임대인의 국세·지방세 체납은 임차보증금보다 앞서 배당될 수 있는 부분이 있습니다. 임대인의 동의를 받아 미납 국세 열람을 요청하는 제도가 있으므로 계약 전에 확인할 수 있습니다.
임대인의 확정일자 현황 제공 동의와 보증금·월세 목록, 등기부, 시세 근거를 같은 기준일로 확인합니다. 임차인은 임대인의 동의를 받아 해당 주택의 확정일자 부여 현황을 확인할 수 있는 제도가 있습니다.
임대인이 제공한 목록만 믿기보다 확정일자 현황과 대조하는 편이 정확합니다. 목록에서 빠진 세대가 있으면 계산이 어긋납니다.
시세는 국토교통부 실거래가와 인근 유사 건물의 거래 사례로 확인합니다. 다가구는 거래가 드물어 감정평가액이나 공시가격을 참고하기도 합니다.
보수적인 경매 낙찰가율을 적용해 회수 가능액을 계산하고 자료 제공이 불충분하면 계약을 미룹니다. 임대인이 다른 세대의 보증금 정보 제공을 거부한다면 그 자체가 판단 근거가 됩니다.
전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 확인 항목입니다. 보증기관이 가입을 거절한다면 그 기관이 위험하다고 판단했다는 뜻이므로 가볍게 넘기지 않는 편이 안전합니다.
이 글은 절차를 정리한 것으로 개별 사안의 법률 판단을 대신하지 않습니다.
다가구주택은 호실별로 등기가 나뉘는 다세대주택과 달리 건물 전체가 한 사람의 소유이며 등기도 하나로만 존재합니다. 이 때문에 경매로 넘어가게 되면 건물 전체의 매각 대금에서 순위에 따라 배당이 이루어지며, 나보다 먼저 확정일자를 받은 다른 세대의 보증금이 앞서 배당됩니다. 늦게 들어간 세대의 경우 앞선 보증금이 많다면 남는 돈이 없어 자신의 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서 다가구 전세 계약에서는 등기부에 나타나는 근저당 페이지만 확인하는 것으로는 부족하며, 눈에 보이지 않는 다른 임차인의 보증금 규모까지 직접 계산에 넣어야 합니다. 주택가액에서 선순위 근저당과 다른 임차인의 우선변제 보증금, 그리고 세금 위험까지 차례로 차감한 남은 금액이 내 보증금보다 적다면 위험한 계약으로 판단해야 합니다.
계산의 기준이 되는 주택가액은 단순한 시세가 아니라 경매에서 낮게 낙찰되는 점을 감안해 보수적인 낙찰가율을 적용한 값을 써야 합니다. 또한 임대인의 국세와 지방세 체납액은 임차보증금보다 앞서 배당될 수 있는 변수이므로, 임대인의 동의를 받아 미납 국세 열람 제도를 통해 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 제공하는 보증금 및 월세 목록만 맹신하면 빠진 세대가 생겨 계산이 어긋날 수 있습니다.
정확한 검증을 위해서는 임대인의 동의를 얻어 해당 주택의 확정일자 부여 현황을 직접 발급받아 목록과 대조해야 합니다. 만약 임대인이 다른 세대의 보증금 정보 제공을 거부하거나 자료 제공이 불충분하다면 그 거절 자체를 위험 신호로 받아들여 계약을 미루는 것이 안전합니다. 국토교통부 실거래가나 감정평가액 등을 바탕으로 시세를 파악하고 보증기관의 가입 거절 여부까지 다각도로 점검해야 합니다.
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