월세 체납이 시작됐을 때 임대인이 지켜야 할 절차

먼저 하면 안 되는 일

체납 즉시 잠금을 바꾸거나 짐을 빼는 행동은 더 큰 분쟁을 만들 수 있습니다. 계약과 법 절차에 따라 사실을 기록해야 합니다.

임차인이 월세를 내지 않았더라도 임대인이 스스로 점유를 빼앗는 행위는 허용되지 않습니다. 잠금장치 교체, 단전·단수, 짐 반출은 오히려 임대인이 책임을 지게 되는 행위이며 형사 문제로 이어질 수 있습니다.

절차가 답답해 보여도 기록을 남기며 순서대로 밟는 것이 결과적으로 빠릅니다.

먼저 기록을 맞춘다

계약서와 입금내역을 대조해 내용증명에는 사실과 납부기한만 명확히 적습니다. 몇 개월분이 언제부터 밀렸는지, 총액이 얼마인지를 숫자로 정리합니다.

부분 납부가 있었다면 어느 달에 충당했는지 정해야 합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 나중에 연체 개월 수를 두고 다투게 됩니다.

내용증명에는 감정적인 표현을 넣지 않는 편이 낫습니다. 사실, 금액, 기한, 그리고 기한 내 이행되지 않을 경우의 조치만 적으면 충분합니다.

합의는 서면으로

분할납부 합의는 날짜와 금액을 서면화하고 불이행 시 다음 절차는 법률상담을 거쳐 진행합니다. 구두 합의는 지켜지지 않았을 때 확인할 방법이 없습니다.

합의서에는 각 회차의 날짜와 금액, 입금 계좌, 그리고 한 회라도 지키지 못하면 남은 금액 전부를 즉시 지급한다는 조항을 넣는 것이 일반적입니다.

임차인의 사정이 일시적이라면 합의가 서로에게 낫습니다. 명도 절차에는 시간과 비용이 들고, 그동안 임대료도 들어오지 않기 때문입니다.

그다음 절차

일정 기간 이상 연체되면 계약 해지 사유가 될 수 있으며, 해지 통지 뒤에도 인도하지 않으면 명도소송으로 이어집니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 경우가 있습니다.

밀린 임대료는 보증금에서 공제할 수 있지만, 보증금이 남아 있는 동안에는 해지가 어렵다고 보는 경우가 있어 시점 판단이 필요합니다.

이 글은 절차를 정리한 것으로 개별 사안의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 상담을 받을 수 있습니다.

임의 조치 대신 문서로 사실 관계를 확정하는 방법

월세가 밀렸다고 해서 임의로 출입문을 잠그거나 내부의 물건을 빼내는 행동은 오히려 임대인이 법적 책임을 지게 만드는 원인이 됩니다. 감정이 앞서 단전이나 단수 조치를 취하는 것도 형사 문제로 번질 수 있으므로 피해야 합니다. 답답하더라도 계약서와 실제 입금된 내역을 하나씩 대조해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 우선입니다.

내용증명을 보낼 때는 몇 개월 분의 월세가 언제부터 밀렸는지, 총액은 얼마인지 구체적인 숫자로 적어야 합니다. 그동안 부분적인 납부가 있었다면 그 돈이 어느 달에 해당하는지 명확히 정산해야 나중에 연체 기간을 두고 벌어지는 다툼을 막을 수 있습니다. 감정적인 표현은 배제하고 사실과 금액, 납부 기한, 기한 내 미이행 시 취할 조치만 간결하게 담는 것이 핵심입니다.

서면 합의와 후속 법적 절차를 밟을 때의 기준

임차인의 사정이 일시적이라면 명도소송으로 가기보다 서면으로 합의를 맺는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법입니다. 합의서에는 각 회차의 날짜와 금액, 입금할 계좌를 적고, 단 한 번이라도 약속을 지키지 않으면 남은 금액 전부를 즉시 지급한다는 조항을 넣어야 안전합니다. 구두로 한 약속은 나중에 입증할 방법이 없으므로 반드시 서면으로 남겨야 합니다.

일정 기간 이상 연체되어 계약 해지 사유가 성립하고 해지 통지 뒤에도 부동산을 인도하지 않으면 명도소송으로 이어지게 됩니다. 소송을 진행하기 전에 점유이전금지가처분을 함께 검토하기도 하며, 밀린 금액은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 보증금이 남아 있는 동안 해지 시점 판단이 까다로울 수 있으므로 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회와 같은 기관의 상담을 거쳐 절차를 밟아야 합니다.