상가 관리단과 공용관리비, 임대차 전 확인할 항목

월세가 낮아도 관리비가 손익을 바꾼다

낮은 월세에 끌려 계약했지만 관리비가 매출과 무관하게 늘면 손익분기점이 크게 바뀝니다.

상가 관리비는 주택과 달리 항목과 부과 기준이 건물마다 크게 다릅니다. 전용 면적 기준인지 분양 면적 기준인지, 공용 전기와 냉난방비를 어떻게 나누는지에 따라 같은 평수에서도 금액이 달라집니다.

게다가 관리비는 매출이 없어도 나갑니다. 고정비이므로 손익분기 매출을 직접 끌어올립니다.

계약 전에 볼 자료

최근 12개월 관리비 고지서, 부과 기준, 체납 승계, 관리단 규약, 대규모 수선 예정 여부를 봅니다. 12개월치를 봐야 여름과 겨울의 최대치를 알 수 있습니다.

체납 승계는 특히 중요합니다. 전 임차인이 밀린 관리비를 새 임차인이나 소유자가 부담하게 되는지 규약과 계약서를 확인해야 합니다.

대규모 수선이 예정돼 있으면 일시적으로 큰 금액이 부과될 수 있습니다. 관리단 회의 자료에서 확인할 수 있습니다.

같은 조건으로 대조하기

같은 층 유사점포의 실제 고지액과 공실 기간 기본관리비, 부가가치세 포함 여부를 대조합니다. 임대인이 알려준 금액과 실제 고지액이 다른 경우가 있습니다.

공실일 때도 기본 관리비가 부과되는지 확인해야 합니다. 영업을 쉬는 기간에도 나가는 돈이기 때문입니다.

관리비에 부가가치세가 포함됐는지에 따라 실제 부담이 10% 달라집니다. 고지서에서 확인합니다.

손익분기 매출로 환산하기

최고 월 관리비를 고정비에 넣어 손익분기 매출을 계산하고 임대차계약서에 부담 주체를 명시합니다. 평균이 아니라 최고치를 쓰는 이유는 그 달을 버틸 수 있어야 하기 때문입니다.

손익분기 매출은 고정비를 공헌이익률로 나눠 구합니다. 관리비가 늘면 이 값이 그만큼 올라가므로, 관리비 몇 십만 원이 매출 몇 백만 원에 해당하게 됩니다.

계약서에는 어떤 항목을 임차인이 부담하는지, 인상 시 협의 절차가 있는지 적어두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.

이 글은 특정 점포의 임차를 권하지 않습니다.

계약 전 검토해야 할 5가지 세부 자료와 기준

상가 임대차 계약을 진행할 때 월세가 저렴하다는 이유만으로 결정을 내리면 예기치 못한 고정비 부담에 직면할 수 있다. 주택과 달리 상가는 건물마다 부과 기준과 항목이 크게 다르기 때문에 계약 전에 구체적인 자료를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 우선 최근 12개월 동안의 관리비 고지서를 확보해 계절별 변동 폭을 확인하는 것이 필수적이다. 여름과 겨울철의 최대치를 파악해야 영업에 타격을 주는 시기를 미리 대비할 수 있다.

관리비 고지서와 함께 부과 기준이 전용 면적 기준인지 분양 면적 기준인지 확인하고, 관리단 규약과 대규모 수선 예정 여부도 함께 검토해야 한다. 특히 관리단 회의 자료를 통해 앞으로 빌딩 전체에 대규모 수선이 예정되어 있는지 살펴보아야 일시적으로 큰 금액이 부과되는 상황을 피할 수 있다. 또한 전 임차인이 밀린 관리비를 새로운 임차인이나 소유자가 부담하게 되는지 체납 승계 여부를 규약과 계약서를 통해 반드시 따져봐야 한다.

유사 점포 대조와 손익분기 매출 환산의 실제

주변의 동일한 층에 있는 유사 점포의 실제 고지액을 대조해 보는 작업이 필요하다. 임대인이 구두로 알려준 금액과 실제 고지액이 다른 경우가 존재하기 때문이다. 이 과정에서 공실 기간에도 기본 관리비가 부과되는지 여부와 고지서 상의 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지 확인해야 세부적인 실제 부담액을 정확히 산출할 수 있다. 부가세 포함 여부에 따라 실제 지출이 10퍼센트까지 차이가 날 수 있다.

매장 운영 여부와 무관하게 고정적으로 나가는 관리비는 손익분기 매출을 직접적으로 끌어올리는 요인이 된다. 평균치가 아닌 가장 높았던 월 관리비를 고정비에 대입하여 손익분기 매출을 계산해야 안전하다. 관리비가 늘어나면 이 값도 함께 상승하므로 관리비 몇 십만 원의 증가가 곧바로 매출 수백만 원의 부담으로 이어진다. 따라서 임대차계약서에 구체적으로 어떤 항목을 임차인이 부담하는지와 인상 시 협의 절차를 명시해 두어야 한다.