주택담보대출을 갈아탈 때 낮은 금리만 보면 손해가 날 수 있다. 손익분기월을 계산하는 방법을 정리했다.
고정·혼합·변동금리의 재설정일과 우대조건이 다르다. 대환대출은 중도상환수수료와 설정비, 남은 기간을 포함해야 손익을 판단할 수 있다.
갈아탈 때 드는 비용은 대체로 세 가지다. 기존 대출의 중도상환수수료, 근저당권 설정과 말소에 드는 비용, 그리고 인지세다. 이 금액을 이자 절감분으로 회수하는 데 몇 달이 걸리는지가 판단 기준이 된다.
혼합금리 상품은 일정 기간 고정이었다가 변동으로 바뀐다. 지금 금리가 낮아 보여도 고정 기간이 끝나는 시점을 확인해야 한다.
차주는 동일 원금·기간으로 총이자를 비교하고 손익분기월을 계산해야 한다. 남은 원금과 남은 기간을 그대로 두고 두 상품의 총이자를 각각 구하면 된다.
손익분기월은 갈아타는 데 든 비용을 월 이자 절감액으로 나눈 값이다. 이 개월 수보다 오래 유지할 계획이라야 이득이 된다.
이사나 매도 계획이 있으면 그 시점을 손익분기월과 비교한다. 짧으면 갈아타지 않는 편이 낫다.
기존 약정서와 새 상품설명서, 금융감독원 비교공시를 대조한다. 중도상환수수료는 대체로 일정 기간이 지나면 면제되므로 면제 시점을 확인해야 한다.
총부채원리금상환비율 규제가 적용되면 대환 시 한도가 줄어들 수 있다. 기존 대출 전액을 옮기지 못하는 경우가 있으므로 미리 확인해야 한다.
① 남은 원금과 기간을 확인한다. ② 두 상품의 총이자를 같은 조건으로 비교한다. ③ 갈아타는 비용을 모두 더한다. ④ 손익분기월과 거주 계획을 비교한다.
이 글은 특정 상품 가입을 권하지 않는다. 조건은 금융회사마다 다르다.
주택담보대출을 갈아탈 때 단순히 낮은 금리만 쫓아가다가는 오히려 손해를 볼 위험이 있다. 고정금리와 혼합금리, 변동금리는 각각 재설정일과 적용되는 우대조건이 다르기 때문이다. 특히 혼합금리 상품은 일정 기간 고정금리가 적용된 이후 변동금리로 전환되는 구조를 가지므로, 지금 당장 금리가 낮아 보이더라도 고정 기간이 끝나는 시점을 반드시 확인해야 한다.
대환대출을 실행할 때 발생하는 부대비용은 대체로 세 가지로 나뉜다. 기존 대출을 정리할 때 내는 중도상환수수료와 새로운 근저당권 설정 및 말소 비용, 그리고 인지세다. 이러한 비용들을 이자 절감분으로 완전히 회수하는 데 몇 달이 걸리는지 파악하는 것이 손익을 판단하는 핵심 기준이 된다. 중도상환수수료는 일정 기간이 지나면 면제되는 경우가 많으므로 면제 시점을 먼저 살펴봐야 한다.
정확한 손익을 따져보기 위해서는 동일한 원금과 남은 기간을 기준으로 기존 상품과 새로운 상품의 총이자를 각각 구해서 비교해야 한다. 손익분기월은 갈아타는 과정에서 발생한 총 비용을 매월 절감되는 이자액으로 나눈 값이다. 이 개월 수보다 더 오랜 기간 동안 대출을 유지할 계획이 있어야 비로소 이득이 발생한다고 볼 수 있다. 만약 이사나 주택 매도 계획이 있다면 그 시점을 손익분기월과 직접 비교해야 하며, 기간이 더 짧다면 갈아타지 않는 것이 낫다.
대환 과정에서 규제나 한도 문제도 면밀히 살펴야 한다. 총부채원리금상환비율 규제가 적용되는 경우 대환을 진행할 때 한도가 줄어들 수 있어 기존 대출 전액을 그대로 옮기지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 이에 따라 기존 약정서와 새 상품설명서, 그리고 금융감독원 비교공시 자료를 철저히 대조하여 실제 적용되는 조건과 한도를 미리 확인하는 작업이 필수적이다.
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