법인등기·대표 권한·세금 체납·담보권을 확인해 계약 상대방과 반환능력을 점검합니다.
법인 명의 주택은 서명하는 사람이 실제 대표인지, 회사의 재무상태와 담보가 어떤지 개인 임대인과 다른 확인이 필요합니다.
개인이라면 신분증과 등기부로 본인 여부를 확인할 수 있지만, 법인은 그 사람에게 계약을 체결할 권한이 있는지를 따로 확인해야 합니다. 권한 없는 사람과 맺은 계약은 나중에 효력을 다투게 될 수 있습니다.
또한 법인은 폐업하거나 회생·파산 절차에 들어갈 수 있습니다. 이 경우 보증금 회수 절차가 개인 임대인일 때와 달라지므로 회사의 상태를 함께 봐야 합니다.
법인등기부, 인감증명, 위임장, 사업자 상태, 부동산 등기, 보증가입 제한을 확인합니다. 법인등기사항전부증명서에서는 대표이사가 누구인지, 회사가 존속 중인지, 청산이나 해산 사유가 없는지를 봅니다.
대표가 아닌 직원이 나온다면 법인 인감이 날인된 위임장과 법인 인감증명서가 필요합니다. 위임 범위에 이 계약이 포함되는지 문구를 확인해야 합니다.
사업자 상태는 국세청 홈택스의 사업자등록 상태 조회로 확인할 수 있습니다. 휴업이나 폐업 상태라면 계약을 진행하기 전에 사유를 확인해야 합니다.
계약 당일 발급한 서류로 대표권과 주소를 대조하고 법인계좌가 아닌 개인계좌 송금 요청은 근거를 확인합니다. 등기부는 발급 시각 기준의 자료이므로 오래된 사본은 의미가 없습니다.
보증금은 등기부상 소유자인 법인 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다. 개인 계좌로 요구한다면 그 자체가 확인이 필요한 신호이며, 응하지 않는 편이 안전합니다.
전세보증금 반환보증에 가입할 계획이라면 법인 임대인일 때 가입 요건이나 제한이 있는지 보증기관에 미리 확인해야 합니다.
잔금 직전 권리변동을 재확인하고 계약서에 보증가입·권리설정 제한·반환계좌를 명시합니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 설정되면 순위가 밀립니다.
특약에는 잔금일까지 새로운 권리를 설정하지 않는다는 조항, 보증보험 가입이 불가할 경우의 처리, 보증금 반환 계좌를 적어두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.
이 글은 절차를 정리한 것으로 개별 사안의 법률 판단을 대신하지 않습니다.
개인 임대인과 달리 법인 명의 주택은 계약을 체결하는 사람이 실제 대표인지, 그에게 권한이 있는지를 별도로 확인해야 합니다. 신분증과 등기부만으로 확인이 끝나는 개인 계약과 달리 법인은 권한 없는 사람과 맺은 계약의 효력을 두고 나중에 다툼이 생길 수 있습니다. 이를 막으려면 법인등기사항전부증명서를 통해 대표이사가 누구인지, 회사가 실제로 존속하고 있는지, 청산이나 해산 사유가 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
대표이사가 직접 나오지 않고 직원이 대리인으로 참석했다면 법인 인감이 날인된 위임장과 법인 인감증명서를 반드시 확보해야 합니다. 이때 위임장에 적힌 권한 범위 내에 이번 전세계약 체결 건이 명시적으로 포함되어 있는지를 문구 하나까지 세밀하게 대조해야 합니다. 계약 당일에 새로 발급받은 서류로 대표권과 주소를 대조하는 것이 원칙이며, 시각이 지난 오래된 사본은 효력이 없으므로 참고용으로도 쓰지 않아야 합니다.
법인은 개인과 달리 폐업이나 회생, 파산 절차에 들어갈 수 있으며 이 경우 보증금 회수 절차가 완전히 달라지므로 회사의 상태를 함께 확인해야 합니다. 국세청 홈택스의 사업자등록 상태 조회를 통해 현재 휴업이나 폐업 상태는 아닌지 미리 조회하고, 보증가입에 제한이 있는지도 보증기관을 통해 점검해야 합니다. 특히 보증금은 반드시 등기부상 소유자인 법인 명의의 계좌로 송금해야 하며, 만약 개인 계좌로 송금을 요구한다면 그 요구 자체가 위험 신호이므로 응하지 않는 것이 안전합니다.
계약일과 잔금일 사이의 공백 기간 동안 새로운 근저당이 설정되면 보증금 순위가 밀리므로 잔금 직전에 권리변동 상황을 반드시 재확인해야 합니다. 이를 방어하기 위해 계약서 특약에는 잔금일까지 새로운 권리를 설정하지 않는다는 조항을 넣고, 보증보험 가입이 불가능해질 경우의 처리 방법과 정확한 보증금 반환 계좌를 명시해 두어야 나중에 발생하는 법적 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.
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