중개대상물 확인설명서에서 계약 전 확인할 항목

중개대상물 확인설명서는 중개사가 설명해야 할 주택의 권리와 상태, 거래 조건을 정리한 문서입니다. 서명란만 확인하지 말고 등기부와 건축물대장, 현장 상태가 문서 내용과 일치하는지 계약 전에 대조해야 합니다.

소유자와 권리관계를 등기부와 맞춥니다

소유자, 근저당·압류·가압류와 신탁 여부를 확인하고 계약 상대방이 대리인이라면 위임과 본인 의사를 검증합니다. 등기부 발급 시점 이후 잔금 전까지 권리가 바뀔 수 있어 재열람 계획도 필요합니다.

공부와 실제 이용 상태를 비교합니다

건축물대장의 용도, 면적, 위반건축물 표시와 실제 구조가 일치하는지 봅니다. 확장·칸막이·옥탑 등 현장과 다른 부분이 대출, 보험, 원상복구에 미칠 영향을 문의하세요.

시설과 환경 설명을 구체화합니다

누수, 균열, 수도·전기, 난방, 일조와 소음, 도로·주차 조건을 실제로 확인합니다. ‘정상’ 한 단어보다 발견된 상태와 수리 책임, 인도 시점을 특약에 구체적으로 적습니다.

관리비와 중개보수를 숫자로 봅니다

최근 관리비의 포함 항목과 체납 여부, 사용료 정산 기준을 확인합니다. 중개보수의 요율·금액과 부가가치세, 지급 시점도 계약 전에 서면으로 확인하세요.

바로 적용하는 점검 순서

첫째, 확인설명서와 등기부·건축물대장을 대조합니다.

둘째, 현장에서 수도·난방·창호·누수 흔적을 확인합니다.

셋째, 관리비 포함 항목과 체납 정산 주체를 적습니다.

넷째, 설명과 다른 부분은 계약 특약에 구체적으로 반영합니다.

생활 속 적용 예시

서류에는 주거용으로 돼 있지만 현장에서 불법 증축이 보이거나, 관리비에 주차비가 별도라면 실제 비용과 대출 가능성이 달라질 수 있습니다. 중개사의 구두 설명을 기억에 의존하지 말고 확인설명서와 특약에 남겨 분쟁 시 사실관계를 확인할 수 있게 하세요.

확인설명서는 형식적인 서명이 아니라 서류와 현장을 연결해 계약 위험을 발견하는 체크리스트입니다.